建設業の維持修繕 リニューアル市場｜新設と維持修繕の比率推移と背景【2026年版】

公共土木の維持修繕は、道路・橋梁・トンネル・河川管理施設・上下水道・港湾等のインフラ更新が中心で、政府投資25.2兆円（2025年度）の重要な柱です。2023年の公共全体の維持修繕比率は35.4% で民間（30.9%）より高く、土木に絞るとさらに比率が上がる構造。発注者は国（国土交通省）と地方自治体で、入札中心の発注プロセスです。

国土強靭化5か年加速化対策（2021-2025、約15兆円規模）でインフラ老朽化対策が重点分野に位置付けられ、政府投資の中核を占めています。建設後50年以上経過する道路橋は2023年で約39%、2033年に約63% に達する見通しで、予防保全型のインフラメンテナンスへの転換が進行中。令和7年6月策定の国土強靭化年次計画2025でも維持修繕は重点分野として継続されています。

高度経済成長期（1950-1970年代）に集中整備された土木インフラが一斉に更新時期を迎えていることが最大の構造要因。市区町村の4分の1で技術系職員が配置されておらず、メンテナンスの担い手不足も深刻です。スーパーゼネコン4社や中堅ゼネコンは公共土木のリニューアル工事を中期戦略の柱に据えており、技術力と採算管理が勝敗を分ける構造となっています。

公共建築の維持修繕は、学校・庁舎・病院・公営住宅等の老朽化対応が中心で、文部科学省・国土交通省・各自治体が発注主体。2023年の公共建築維持修繕は土木より規模は小さいものの、学校統廃合・庁舎更新・病院再編に伴う大型改修案件が継続的に発生しています。

文部科学省の「学校施設の長寿命化計画」（平成29年策定）で、改築から長寿命化改修への転換が政策方針として明確化されました。長寿命化改修は新築費用の約60% で施設の物理的耐用年数を20年以上延長できるとされ、財政制約下での合理的選択として全国で進行中。庁舎更新では、デジタル化・脱炭素・防災機能強化を組み合わせた複合的な改修が増えています。

公共施設の多くは1970-1980年代に集中整備されたため、2020-2030年代に一斉に更新期を迎える「インフラ老朽化問題」の建築版です。財政制約と人口減を背景に、新築から長寿命化への転換が政策的に推進されており、ゼネコン各社は学校・庁舎・病院の長寿命化改修を新たな受注領域として位置付けています。

民間建築の維持修繕（改装・改修）は2019年から建設投資見通しに「民間建築補修」として計上され、2025年度は13.1兆円（民間投資の26%）に達しました。オフィスビルの改修、商業施設のリニューアル、用途変更（オフィス → ホテル・住宅）、テナント入替に伴う内装工事が中心です。

2023年の民間維持修繕比率は30.9% で、民間建築補修は対前年で +2.5%（2025年度見通し）と継続的に拡大。オフィス需要構造の変化（ハイブリッドワーク定着・空室率上昇）を背景に、既存オフィスのリニューアル・用途変更案件が増加。再開発エリア（虎ノ門・八重洲・渋谷・大手町）でも、新築だけでなく既存建物の解体・建替や大規模改修が並行して進行しています。

（1）SDGs・脱炭素を背景としたグリーンビルディングへの改修需要、（2）人手不足下での建設コスト上昇による「壊して建て替えるより改修するほうが合理的」という経済合理性、（3）テナント獲得競争でのオフィスグレード維持・更新ニーズ、の3要因が重なっています。スーパーゼネコン4社もリニューアル工事を中期戦略の柱に据え、新設競争から既存建物改修への重心移動を進めています。

民間住宅の維持修繕は、リフォーム工事（増改築・水回り・内装更新等）が中心で、住宅メーカー・工務店・リフォーム専業事業者が主要プレイヤー。新設住宅着工戸数は1996年の163万戸から2023年の82万戸へと半減した一方、リフォーム市場は安定的に推移し、既存ストック活用の重要性が増しています。

国交省の住宅市場動向調査によると、リフォーム実施率は持家世帯で年1割前後で推移し、市場規模は約7兆円で安定。空き家対策の進展（2014年空家対策特別措置法施行）と中古住宅流通市場の活性化（既存住宅状況調査制度2018年導入）で、中古購入 + リフォームの組み合わせが浸透。子育て世帯の住宅取得・高齢者向けバリアフリー改修・省エネ改修補助金の活用も拡大しています。

（1）人口減と世帯減で新設市場が構造的に縮小、（2）2030年に空き家率が30% に達するとの試算もあり、既存住宅ストックの活用が政策的に推進、（3）共働き世帯・高齢化で住宅性能更新ニーズが多様化、の3要因。新設住宅着工の長期減少を補完する形で、リフォーム市場が住宅関連投資の安定軸となる構造が定着しつつあります。