株
株式会社長栄
カブシキガイシャチョウエイ上場不動産業2993EDINET: E37141Choei Inc.
決算期: 03月期
業種: 不動産業
売上高 (FY25)
100億円
6.93%営業利益 (FY25)
18.0億円
1.26%経常利益 (FY25)
14.6億円
3.06%純利益 (FY25)
20.7億円
64.65%総資産
667億円
9.95%自己資本比率
17.9%
—ROE
18.6%
5.90%01
企業サマリ
Overview · 事業概要
株式会社長栄は、京都府を主要地盤とする不動産管理事業（売上構成比約41%）と不動産賃貸事業（同約59%）の2本柱で運営する中堅不動産会社である。管理事業では入居者満足度向上による高入居率維持を通じオーナーからの信頼を獲得し、管理受託戸数を継続的に積み上げる「紹介連鎖型」のモデルを採る。賃貸事業では収益性の高い築古優良物件を原則として全額借入金で取得し、自社管理ノウハウを活用したリニューアルにより長期高稼働を実現する「利回り最大化型」の投資戦略を展開する。FY2025は売上高100億円（前期比+6.9%）と初の100億円台を達成したものの、営業利益は物件取得に伴う一時費用や計画修繕の増加で前期比1.3%減の18億円にとどまった。純利益は自社物件1棟売却による固定資産売却益を計上し64.6%増の約21億円となった。自社物件を7棟取得（神奈川・福岡・滋賀・埼玉）し、福岡に管理センターを初出店するなど地方展開を加速している一方、借入金調達による財務レバレッジが高く、金利上昇局面では経常利益への下押し圧力が最大の投資家注目点となる。
Business Model · ビジネスモデル
- 1収益源: 不動産管理事業（売上40.6%）と不動産賃貸事業（同59.4%）の2事業で構成し、安定的な管理収入・家賃収入が基盤である。
- 2顧客: 賃貸オーナーに管理サービスを提供し、入居者満足度向上でオーナー収益を最大化することで解約抑制と新規紹介を生む。
- 3価値提案: 築古優良物件を全額借入取得後、自社管理ノウハウでリニューアルし、長期高入居率を維持して高い利回りを実現する。
- 4コスト構造: 物件取得費は全額長期借入金で調達し、取得初年度に不動産取得税・修繕費等の一時費用が発生する構造である。
Risks · リスク要因
- 1金利上昇リスク: 自社物件取得資金をほぼ全額変動金利の長期借入金で調達しており、金利上昇は経常利益を直撃する構造的リスクである。
- 2京都依存リスク: 保有・管理物件の大多数が京都府に集中しており、同地域の景気悪化や災害・条例強化が業績に大きく影響する懸念がある。
- 3少子高齢化リスク: 単身者・学生向け物件比率が高く、18歳人口の減少による学生数減が長期的に空室率上昇や賃料下落を招く可能性がある。
- 4固定資産減損リスク: 総資産667億円のうち固定資産543億円（81%）が賃貸用不動産であり、不動産市況悪化時に大規模減損が生じるリスクがある。
Strengths · 強み
- 1高入居率維持力: 入居者向けサービス充実と定期イベントで満足度を高め、管理物件の高入居率を維持することで他社との差別化を図っている。
- 2管理×賃貸の一体運営: 管理事業で蓄積したノウハウを自社物件の運営に直接活用でき、スケールメリットによる原価低減が競争力の源泉である。
- 3キャッシュリッチな財務基盤: FY2025末時点で現金及び預金118億円を保有し、流動負債41億円を大幅に上回る流動性の高さを誇る。
- 4継続的な売上成長: 2019年79億円から2025年100億円へ6年連続増収を達成しており、管理戸数の着実な積み上げが収益基盤を支えている。
Strategy · 戦略・今後の展望
- 1管理戸数の拡大: 入居者満足度向上による既存オーナーからの紹介連鎖を軸に管理戸数を継続増加させ、管理収入の安定成長を維持する方針である。
- 2自社物件の地方展開加速: 福岡・埼玉・神奈川など近畿圏以外への自社物件取得を継続し、地域偏在リスクを低減しながら賃貸収入を拡大する。
- 3周辺業務の収益化: リフォーム・売買仲介・ビルメンテナンス等の周辺業務を新規エリアにも展開し、管理戸数増加率を上回る収益成長を目指す。
- 4金利リスクへの対応: 稼働率向上と適正な賃料改定でコストを吸収しつつ、金利上昇対応型の借入契約導入を検討し財務リスクを管理する。
Recent Highlights · 直近の動向
FY2025売上高100億円を初達成し前期比+6.9%増収となったが、物件取得初期費用と計画修繕増加で営業利益は1.3%減の18億円となった。
自社物件1棟売却による固定資産売却益15億円を計上し、純利益は前期比+64.6%増の約21億円と大幅増益で着地した。
滋賀県草津市で540戸の大型賃貸マンションを取得するなど自社物件を7棟追加し、自社物件戸数は前期末比847戸増加した。
福岡県に管理センターを初出店し、埼玉県で物件を初取得するなど、近畿圏外への事業エリア拡大が本格化した。
02
業績推移
売上高
100億円▲6.9%FY25
営業利益
18億円▼1.3%FY25
純利益
20.7億円▲64.6%FY25
利益率推移営業利益率 / 純利益率
営業利益率純利益率
EPS 推移1 株当たり当期純利益 (円)
EPS
03
財務諸表
損益計算書 (PL)
単位: 億円
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 78.7 | 82.9 | 80.3 | 84.8 | 91.6 | 93.7 | 100 |
| 売上原価 | — | — | — | — | — | — | — |
| 売上総利益 | — | — | — | — | — | — | — |
| 販管費 | — | — | — | — | — | — | — |
| 営業利益 | — | — | — | 20.1 | 23.3 | 18.2 | 18.0 |
| 経常利益 | 15.0 | 16.0 | 14.4 | 16.2 | 20.0 | 15.0 | 14.6 |
| 純利益 | 10.6 | 9.9 | 9.8 | 15.6 | 13.7 | 12.6 | 20.7 |
貸借対照表 (BS)
単位: 億円 (自己資本比率を除く)。ネット有利子負債 = 有利子負債 − 現金及び預金。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 総資産 | 477 | 501 | 522 | 536 | 569 | 607 | 667 |
| 純資産 (自己資本) | 58.8 | 56.2 | 62.6 | 87.8 | 94.8 | 103 | 119 |
| 自己資本比率 (%) | 12.3 | 11.2 | 12.0 | 16.4 | 16.7 | 16.9 | 17.9 |
| 現金及び預金 | — | 65.2 | 66.7 | 81.2 | 71.4 | 98.0 | 116 |
| 有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
| ネット有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
キャッシュフロー (CF)
単位: 億円。FCF = 営業CF − 設備投資。▲はマイナス。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 営業CF | — | 23.1 | 22.1 | 37.0 | 20.2 | 32.2 | 18.8 |
| 投資CF | — | ▲38.4 | ▲31.3 | 6.6 | ▲56.6 | ▲20.2 | ▲42.4 |
| 財務CF | — | 12.9 | 10.7 | ▲29.0 | 26.6 | 14.6 | 41.1 |
| FCF | — | — | — | — | — | — | — |
| 設備投資 (CapEx) | — | — | — | — | — | — | — |
| 減価償却費 | — | — | — | — | — | — | — |
1株指標・収益性 (FY25)
株価データは準備中
EPS
471.08
1株純利益 (円)
BPS
—
1株純資産 (円)
ROE
18.6%
自己資本利益率
ROA
3.1%
総資産利益率
PER
—
株価収益率
PBR
—
株価純資産倍率
配当利回り
—
直近 DPS / 株価
成長投資 (FY25)
04
セグメント
セグメント情報は準備中です。
05
地域別売上
地域別売上データは準備中です。
06
従業員
従業員データ
連結
—人
単体
254人
平均年齢
35.5歳
平均勤続
8.0年
単体 平均年収
475万円
連結従業員数 推移
FY21
—
FY22
—
FY23
—
FY24
—
FY25
—
08
配当・株主還元
配当・株主還元
FY25 実績1株配当 (年間)
125.00円+18
配当性向
26.5%
1株配当 推移 (円・生値)
FY20
91
FY21
91
FY22
105
FY23
100
FY24
107
FY25
125
※ 生値。株式分割の遡及調整は未適用。
09
IR資料
IR資料は準備中です。
10
競合比較
競合比較は準備中です。
11
ニュース
関連ニュースは準備中です。