株
株式会社ディア・ライフ
カブシキガイシャディアライフ上場不動産業3245EDINET: E04072決算期: 09月期
業種: 不動産業
売上高 (FY25)
785億円
67.46%営業利益 (FY25)
77.3億円
67.27%経常利益 (FY25)
78.3億円
68.19%純利益 (FY25)
53.2億円
67.82%総資産
474億円
0.67%自己資本比率
60.1%
—ROE
20.2%
7.10%01
企業サマリ
Overview · 事業概要
株式会社ディア・ライフは、東京23区の都市型レジデンス開発を主軸とするリアルエステート事業(売上高の95%)と、子会社アルシエによるセールスプロモーション事業を展開する不動産商社である。リアルエステート事業では、自社開発による賃貸レジデンス供給、開発用地の整備・転売を行うアセット・デザイン&リセール(ADR)、既稼働収益不動産の仕入・バリューアップ・売却の3形態でポートフォリオを構成し、リスク分散と収益最大化を図っている。FY2025は東京都心の旺盛な不動産需要を背景にADRと収益不動産売却が好調で、売上高785億円(+67.5%)・営業利益77億円(+67.3%)と大幅増収増益を達成し、ROE20.2%は中期経営計画「挑戦2025」の目標値18%を上回った。中期計画では2028年9月期に経常利益150億円・ROE20%以上・ROIC12%水準・自己資本比率40%以上を掲げ、M&A推進室を軸にした戦略投資とDX・AI活用による業務効率化を成長ドライバーとして位置付けている。一方、事業エリアの東京一極集中、有利子負債依存(総資産比32%)、物件引渡タイミングによる業績の四半期変動、金利上昇リスクといった構造的課題も抱える。
Business Model · ビジネスモデル
- 1収益源: リアルエステート事業が売上の95%を占め、開発・ADR・収益不動産売却の3形態で収益を最大化している。
- 2顧客: 不動産投資会社・デベロッパー・実需事業者・海外事業者など幅広いバイヤーに東京23区物件を供給している。
- 3価値提案: 開発用地の適地化(ADR)と収益不動産のバリューアップで潜在価値を顕在化し高値売却を実現している。
- 4コスト構造: 物件取得資金は案件ごとに金融機関借入で調達し、設計・施工・管理は外部専門会社へ外注する軽資産型である。
Risks · リスク要因
- 1東京一極集中リスク: 売上の大半が東京23区に依存しており、地震等の大規模災害や地域経済悪化が発生した場合に業績全体が直撃される。
- 2金利上昇リスク: 総資産の32%が有利子負債で構成され、日銀の追加利上げが進めば資金調達コストが増加し利益を圧迫する可能性がある。
- 3業績の四半期変動リスク: 物件引渡タイミングに収益が集中するため、工事遅延や顧客事情で期をまたいだ場合に短期業績が大きくブレる。
- 4法規制リスク: ワンルームマンション規制強化や宅建業法・建築基準法の改定が事業展開を制約し、開発計画の変更を余儀なくされる可能性がある。
Strengths · 強み
- 1東京23区特化の情報収集力: 20年超の実績と少人数チーム再編による機動性向上で、競争激化の中でも年間69件の仕入・売却を実現している。
- 2ADR事業の高資本効率: 建築リスクを負わず開発適地化段階で売却するため、開発期間短縮とROIC向上を両立できる独自モデルである。
- 3ROE20%超の高収益性: FY2025にROE20.2%を達成し、中期計画目標18%を上回る資本効率を維持することで投資家の期待に応えている。
- 4多様な資金調達網: 複数金融機関・社債・増資など直間融合の調達体制を構築し、案件規模拡大に伴う流動性リスクを分散している。
Strategy · 戦略・今後の展望
- 1中期計画定量目標: 2028年9月期に経常利益150億円・ROE20%以上・ROIC12%水準・自己資本比率40%以上の達成を目指している。
- 2ポートフォリオ最適化: 開発・ADR・収益不動産の3形態にリスク分散しながら東京23区での仕入件数・規模を継続拡大していく方針である。
- 3M&A推進: 代表取締役直轄の「M&A推進室」を核に既存事業の成長加速と新たな成長市場への参入を図る戦略投資を積極化する。
- 4DX・AI活用: 物件DBとAIを組み合わせた投資判断の高度化と労働集約業務のAI代替により、取扱ディール数の引き上げと自律型組織化を推進する。
Recent Highlights · 直近の動向
FY2025大幅増収増益: 売上高785億円(前期比+67.5%)・営業利益77億円(+67.3%)・純利益53億円(+67.8%)と全利益段階で過去最高水準を更新した。
ADR・収益不動産が牽引: リアルエステート事業で売却78件(ADR35件+収益不動産43件)を実行し、売上高745億円(+74.1%)を達成した。
キャッシュ創出力の向上: 営業CFは141億円のプラスで、期末現金は前期比85億円増の272億円と財務基盤を大幅に強化した。
高市内閣の積極財政を追い風として認識: インフレ継続・東京への人口流入・低イールドギャップを背景に、FY2026以降も旺盛な需要が続くと経営陣は見通している。
02
業績推移
売上高
785億円▲67.5%FY25
営業利益
77.3億円▲67.3%FY25
純利益
53.2億円▲67.8%FY25
利益率推移営業利益率 / 純利益率
営業利益率純利益率
EPS 推移1 株当たり当期純利益 (円)
EPS
03
財務諸表
損益計算書 (PL)
単位: 億円
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 199 | 276 | 264 | 519 | 435 | 469 | 785 |
| 売上原価 | — | — | — | — | — | — | — |
| 売上総利益 | — | — | — | — | — | — | — |
| 販管費 | — | — | — | — | — | — | — |
| 営業利益 | — | — | — | 57.4 | 60.9 | 46.2 | 77.3 |
| 経常利益 | 34.1 | 27.2 | 41.1 | 56.7 | 61.8 | 46.6 | 78.3 |
| 純利益 | 23.6 | 18.5 | 26.9 | 42.0 | 43.0 | 31.7 | 53.2 |
貸借対照表 (BS)
単位: 億円 (自己資本比率を除く)。ネット有利子負債 = 有利子負債 − 現金及び預金。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 総資産 | 253 | 251 | 277 | 365 | 417 | 471 | 474 |
| 純資産 (自己資本) | 131 | 138 | 156 | 213 | 242 | 251 | 285 |
| 自己資本比率 (%) | 51.7 | 54.9 | 56.3 | 58.3 | 57.9 | 53.3 | 60.1 |
| 現金及び預金 | 101 | 131 | 147 | 197 | 219 | 187 | 272 |
| 有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
| ネット有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
キャッシュフロー (CF)
単位: 億円。FCF = 営業CF − 設備投資。▲はマイナス。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 営業CF | ▲31.6 | 63.5 | 17.5 | 50.5 | 13.6 | ▲59.3 | 141 |
| 投資CF | ▲1.1 | ▲4.2 | 2.8 | ▲11.0 | 3.5 | 1.4 | 0.4 |
| 財務CF | 3.4 | ▲30.2 | ▲3.7 | 10.2 | 5.3 | 25.8 | ▲57.3 |
| FCF | — | — | — | — | — | — | — |
| 設備投資 (CapEx) | — | — | — | — | — | — | — |
| 減価償却費 | — | — | — | — | — | — | — |
1株指標・収益性 (FY25)
株価データは準備中
EPS
122.31
1株純利益 (円)
BPS
—
1株純資産 (円)
ROE
20.2%
自己資本利益率
ROA
11.2%
総資産利益率
PER
—
株価収益率
PBR
—
株価純資産倍率
配当利回り
—
直近 DPS / 株価
成長投資 (FY25)
04
セグメント
セグメント売上構成比営業利益利益率
RealEstate0.1兆95.0%0.01兆11.6%
SalesPromotion0.0兆5.0%0.00兆2.0%
05
地域別売上
地域別売上データは準備中です。
06
従業員
従業員データ
連結
—人
単体
42人
平均年齢
28.8歳
平均勤続
3.1年
単体 平均年収
787万円
連結従業員数 推移
FY21
—
FY22
—
FY23
—
FY24
—
FY25
—
08
配当・株主還元
配当・株主還元
FY25 実績1株配当 (年間)
63.00円+16
配当性向
51.5%
1株配当 推移 (円・生値)
FY20
19
FY21
30
FY22
44
FY23
41
FY24
47
FY25
63
※ 生値。株式分割の遡及調整は未適用。
09
IR資料
IR資料は準備中です。
10
競合比較
競合比較は準備中です。
11
ニュース
関連ニュースは準備中です。