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株式会社アールエイジ
カブシキガイシャアールエイジ上場不動産業3248EDINET: E04077EARLY AGE CO., Ltd.
決算期: 10月期
業種: 不動産業
売上高 (FY25)
32.9億円
30.39%営業利益 (FY25)
5.1億円
43.10%経常利益 (FY25)
4.0億円
50.37%純利益 (FY25)
2.8億円
47.17%総資産
152億円
5.47%自己資本比率
31.1%
—ROE
6.0%
6.20%01
企業サマリ
Overview · 事業概要
株式会社アールエイジは、東京都心部を主戦場に賃貸事業用不動産の企画・開発・運営を一貫して手掛ける中堅不動産会社である。事業は「運営管理事業」と「開発販売事業」の2本柱で構成され、社有物件・サブリース物件の賃料収入を安定収益基盤とし、開発した物件の売却益で上乗せを図るビジネスモデルを採る。FY2025(2025年10月期)の売上高は33億円と前期比30.4%減となったが、これは前期に大型物件(91室・2棟)を売却した反動によるものであり、運営管理事業単体では売上高約28.8億円・セグメント利益約5.9億円と前期比それぞれ1.0%増・5.7%増と着実に成長している。総資産151.9億円に対し有利子負債依存度は63.8%と高く、金利上昇局面では財務負担が増大するリスクがある。一方、都心への人口転入超過を背景とした賃貸需要の底堅さと、地価高騰環境でも優良用地を機動的に取得できる情報ネットワークが差別化要因となっている。自己資本比率は31.1%、ROEは6.0%と収益効率は中程度であり、開発販売のパイプラインの拡充が今後の業績回復の鍵を握る。
Business Model · ビジネスモデル
- 1収益源: 運営管理事業(賃料収入・管理手数料)が売上の87%を占め、開発販売事業(物件売却)が変動収益を補完する。
- 2顧客: 賃貸物件の入居者(エンドユーザー)と、開発した賃貸事業用不動産を購入する国内外の機関投資家・法人を対象とする。
- 3価値提案: 都心部に特化した賃貸仲介で得た需要データを独自企画開発力に活かし、競争力の高い賃貸物件を供給する。
- 4コスト構造: 事業用地取得・建設費を金融機関借入で賄い、有利子負債依存度63.8%の資本集約型モデルで運営する。
Risks · リスク要因
- 1不動産市況悪化リスク: 地価下落局面では棚卸資産の評価損や固定資産の減損が発生し、業績・自己資本比率を大きく毀損する可能性がある。
- 2有利子負債集中リスク: 有利子負債依存度63.8%・残高96.9億円の状況で金利が上昇すると、借入コスト増大が収益を直撃する。
- 3開発販売の在庫滞留リスク: 突発的な市況変動や金融市場の信用収縮により計画通りの物件売却が遅延し、資金繰りに影響する恐れがある。
- 4法的規制リスク: 宅地建物取引業法・賃貸住宅管理業法等の改廃や新規規制導入により、事業運営コストの増加や業務制限が生じる可能性がある。
Strengths · 強み
- 1都心集中戦略: 人口転入超過が続く東京都心部に特化し、賃貸需要の強い市場で安定稼働率を維持できる立地優位性を持つ。
- 2賃貸仲介起点の企画力: 自社賃貸仲介から得るリアルな需要情報を物件企画にフィードバックし、入居率の高い物件開発につなげている。
- 3安定収益基盤: 運営管理事業はFY2025でも前期比1%増収・セグメント利益5.7%増と、物件売却に左右されない底堅い収益を確保している。
- 4一貫した事業バリューチェーン: 企画・開発・賃貸管理・売却を自社グループで完結させ、各工程のノウハウ蓄積と収益最大化を実現している。
Strategy · 戦略・今後の展望
- 1運営管理事業の深化: 社有・サブリース物件の品質向上と管理効率化を進め、安定収益基盤をさらに拡大する方針である。
- 2都心特化の用地取得加速: 情報取得から意思決定までのプロセスを迅速化し、競争が激化する都心部の優良事業用地を機動的に確保する。
- 3売上高経常利益率の向上: 長期KPIとして売上高経常利益率の改善を掲げ、開発物件の付加価値向上とコスト管理を両輪で推進する。
- 4人的資本の充実: 中途採用推進・DX化による業務効率向上・多様な働き方の提供を通じ、専門人材の確保と定着率向上を目指す。
Recent Highlights · 直近の動向
FY2025売上高は33億円(-30.4%): 前期の日本オープンエンド不動産投資法人向け大型売却(18.3億円・全体の38.7%)の反動で開発販売事業が約78%減収となった。
運営管理事業は堅調: FY2025のセグメント売上高28.8億円(+1.0%)・利益5.9億円(+5.7%)と、賃料上昇基調を取り込み安定成長を継続した。
有形固定資産が22.0億円増加: FY2025に新規開発用土地仕入・賃貸事業用不動産の目的変更等で126.2億円に拡大し、次期以降の開発パイプラインを積み上げた。
フリーCFがマイナス転換: 営業CF+4.5億円に対し投資CF-17.0億円で、FCFは-12.5億円(前期+7.4億円)となり、長期借入金を8.9億円積み増して対応した。
02
業績推移
売上高
32.9億円▼30.4%FY25
営業利益
5.1億円▼43.1%FY25
純利益
2.8億円▼47.2%FY25
利益率推移営業利益率 / 純利益率
営業利益率純利益率
EPS 推移1 株当たり当期純利益 (円)
EPS
03
財務諸表
損益計算書 (PL)
単位: 億円
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 35.0 | 35.7 | 33.4 | 37.0 | 34.4 | 47.3 | 32.9 |
| 売上原価 | — | — | — | — | — | — | — |
| 売上総利益 | — | — | — | — | — | — | — |
| 販管費 | — | — | — | — | — | — | — |
| 営業利益 | — | — | — | 6.3 | 5.5 | 8.9 | 5.1 |
| 経常利益 | 5.0 | 4.6 | 3.8 | 5.7 | 4.8 | 8.1 | 4.0 |
| 純利益 | 3.4 | 3.0 | 2.6 | 3.8 | 3.3 | 5.3 | 2.8 |
貸借対照表 (BS)
単位: 億円 (自己資本比率を除く)。ネット有利子負債 = 有利子負債 − 現金及び預金。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 総資産 | 117 | 124 | 134 | 132 | 135 | 144 | 152 |
| 純資産 (自己資本) | 33.5 | 35.6 | 37.4 | 39.1 | 41.4 | 45.6 | 47.3 |
| 自己資本比率 (%) | 28.6 | 28.8 | 27.8 | 29.7 | 30.7 | 31.7 | 31.1 |
| 現金及び預金 | 14.5 | 12.6 | 10.3 | 9.6 | 9.2 | 17.8 | 13.1 |
| 有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
| ネット有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
キャッシュフロー (CF)
単位: 億円。FCF = 営業CF − 設備投資。▲はマイナス。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 営業CF | ▲1.1 | 8.0 | 3.8 | 11.7 | 8.4 | 20.9 | 4.5 |
| 投資CF | ▲6.4 | ▲14.3 | ▲14.1 | ▲4.7 | ▲9.9 | ▲13.5 | ▲17.0 |
| 財務CF | 6.5 | 4.4 | 8.1 | ▲7.6 | 1.1 | 1.2 | 7.8 |
| FCF | — | — | — | — | — | — | — |
| 設備投資 (CapEx) | — | — | — | — | — | — | — |
| 減価償却費 | — | — | — | — | — | — | — |
1株指標・収益性 (FY25)
株価データは準備中
EPS
88.07
1株純利益 (円)
BPS
—
1株純資産 (円)
ROE
6.0%
自己資本利益率
ROA
1.8%
総資産利益率
PER
—
株価収益率
PBR
—
株価純資産倍率
配当利回り
—
直近 DPS / 株価
成長投資 (FY25)
04
セグメント
セグメント売上構成比営業利益利益率
RealEstateDevelopmentAndSales0.0兆12.4%0.00兆23.2%
RealEstateManagementAndOperation0.0兆87.6%0.00兆20.5%
05
地域別売上
地域別売上データは準備中です。
06
従業員
従業員データ
連結
—人
単体
16人
平均年齢
38.4歳
平均勤続
9.9年
単体 平均年収
545万円
連結従業員数 推移
FY21
—
FY22
—
FY23
—
FY24
—
FY25
—
08
配当・株主還元
配当・株主還元
FY25 実績1株配当 (年間)
51.00円
配当性向
40.9%
1株配当 推移 (円・生値)
FY20
42
FY21
42
FY22
46
FY23
48
FY24
51
FY25
51
※ 生値。株式分割の遡及調整は未適用。
09
IR資料
IR資料は準備中です。
10
競合比較
競合比較は準備中です。
11
ニュース
関連ニュースは準備中です。