地
地主株式会社
ジヌシカブシキガイシャ上場不動産業3252EDINET: E05692JINUSHI Co.,Ltd.
決算期: 12月期
業種: 不動産業
売上高 (FY25)
763億円
33.75%営業利益 (FY25)
86.0億円
0.85%経常利益 (FY25)
71.9億円
12.99%純利益 (FY25)
73.7億円
21.06%総資産
1464億円
26.80%自己資本比率
35.5%
—ROE
15.6%
0.40%01
企業サマリ
Overview · 事業概要
地主株式会社は「JINUSHIビジネス」と呼ぶ独自手法で土地のみを取得し、テナントと長期定期借地権契約を締結して安定収益を得たうえで、国内唯一の底地特化型私募リート「地主リート」や機関投資家向けファンドに売却する不動産金融商品メーカーである。建物を保有しないため自然災害リスクや減価償却負担が極めて低く、インフレ・金利上昇局面でも相対的優位性が高まる点が差別化の核心だ。FY2025は売上高763億円（前期比+33.7%）、純利益74億円（同+21.1%）と現・中計目標70億円を1年前倒しで達成し、仕入額も契約ベースで1,420億円と期初目標700億円超えの大幅上振れとなった。底地市場は2024年時点で7.24兆円（2009年比8.2倍）に拡大し、2027年には10.4兆円が予測されており、加えて上場企業のCRE戦略見直しで約46兆円の新市場が浮上している。新・中計（2026-2028年）では2028年12月期純利益100億円以上・運用資産規模5,000億円以上を目標に掲げ、地主リート・地主ファンド・地主倶楽部の3軸で投資家需要を取り込む体制を構築している。
Business Model · ビジネスモデル
- 1収益源: 底地の仕入・開発後に地主リートや機関投資家へ売却する不動産投資事業が売上の96.6%を占める。
- 2顧客: 年金・生損保等の機関投資家が主要売却先で、地主リートへの売却が売上の57.5%に達する。
- 3価値提案: 土地のみ保有・定期借地権で建物投資不要・長期安定収益という低リスク金融商品を提供する。
- 4回転モデル: 高い仕入回転率で累計487案件・約6,368億円の開発実績を積み上げ、先行者利益を維持する。
Risks · リスク要因
- 1有利子負債依存リスク: 有利子負債残高845億円・依存度57.8%と高く、日銀の金利正常化が調達コストと収益を直撃するリスクがある。
- 2販売先集中リスク: 売上の57.5%が地主リート1先への売却であり、同リートの増資停滞や投資家需要後退が業績を直撃する。
- 3仕入・売却の需給変動リスク: 地価高騰による仕入コスト上昇やテナント出店意欲の低下が案件組成を困難にする可能性がある。
- 4海外事業・法制度変更リスク: 米国CRE事業の政情・規制変化や国内税制・借地借家法改正が事業スキームへ影響を与えうる。
Strengths · 強み
- 1市場創出の先行者利益: 2000年創業から底地市場を牽引し、国内唯一の底地特化型私募リートを2016年に設立済みである。
- 2建物非保有モデルの耐久性: 土地のみ投資で減価償却・修繕費・災害損失リスクがほぼ発生せず、ROE15.6%を安定維持する。
- 3強固な資金調達基盤: メガバンク中心のバンクフォーメーションとコミットメントライン12,500百万円・借入枠32,250百万円を確保している。
- 4テナントネットワーク: 取引テナント数が171社に拡大し、業種・エリア多様化で物件供給パイプラインを厚くしている。
Strategy · 戦略・今後の展望
- 1新・中計で2028年12月期純利益100億円以上・運用資産規模5,000億円以上の達成を目指す。
- 2地主ファンド構想を新たに立ち上げ、地主リート・地主ファンド・地主倶楽部の3軸で多様な投資家需要を取り込む。
- 3テナント業種多様化・事業エリア拡大・JINUSHIリースバックの3成長戦略で仕入パイプラインをさらに拡充する。
- 4累進配当方針を維持しROE15%・自己資本比率30%程度を目安に財務規律と株主還元を両立させる。
Recent Highlights · 直近の動向
FY2025純利益73億円で5期連続最高益、現・中計の2026年目標70億円を1年前倒し達成した。
FY2025仕入額が契約ベースで1,420億円と前期比821億円増加し、期初目標700億円超えを大きく上回った。
地主リートは設立10年連続増資を実現し、2026年1月時点の資産規模は2,911億円（鑑定評価額ベース）に拡大した。
2025年2月に新・中計（2026-2028年）と地主ファンド構想を発表し、運用資産規模5,000億円以上を新目標に設定した。
02
業績推移
売上高
763億円▲33.7%FY25
営業利益
86億円▼0.9%FY25
純利益
73.7億円▲21.1%FY25
利益率推移営業利益率 / 純利益率
営業利益率純利益率
EPS 推移1 株当たり当期純利益 (円)
EPS
03
財務諸表
損益計算書 (PL)
単位: 億円
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 742 | 299 | 562 | 499 | 316 | 571 | 763 |
| 売上原価 | — | — | — | — | — | — | — |
| 売上総利益 | — | — | — | — | — | — | — |
| 販管費 | — | — | — | — | — | — | — |
| 営業利益 | — | — | — | 64.1 | 61.5 | 86.8 | 86.0 |
| 経常利益 | 46.0 | 21.6 | 50.0 | 59.4 | 57.2 | 82.6 | 71.9 |
| 純利益 | 31.8 | 16.4 | 31.2 | 36.4 | 47.1 | 60.9 | 73.7 |
貸借対照表 (BS)
単位: 億円 (自己資本比率を除く)。ネット有利子負債 = 有利子負債 − 現金及び預金。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 総資産 | 751 | 712 | 863 | 722 | 1015 | 1154 | 1464 |
| 純資産 (自己資本) | 239 | 248 | 278 | 310 | 315 | 448 | 519 |
| 自己資本比率 (%) | 31.8 | 34.9 | 32.2 | 42.9 | 31.0 | 38.8 | 35.5 |
| 現金及び預金 | 219 | 209 | 172 | 231 | 227 | 235 | 273 |
| 有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
| ネット有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
キャッシュフロー (CF)
単位: 億円。FCF = 営業CF − 設備投資。▲はマイナス。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 営業CF | 297 | 35.7 | 114 | 200 | ▲252 | ▲43.3 | ▲33.3 |
| 投資CF | 11.6 | ▲1.0 | ▲175 | ▲1.6 | 36.9 | ▲20.7 | ▲154 |
| 財務CF | ▲278 | ▲44.4 | 23.6 | ▲140 | 211 | 68.8 | 225 |
| FCF | — | — | — | — | — | — | — |
| 設備投資 (CapEx) | — | — | — | — | — | — | — |
| 減価償却費 | — | — | — | — | — | — | — |
1株指標・収益性 (FY25)
株価データは準備中
EPS
357.07
1株純利益 (円)
BPS
—
1株純資産 (円)
ROE
15.6%
自己資本利益率
ROA
5.0%
総資産利益率
PER
—
株価収益率
PBR
—
株価純資産倍率
配当利回り
—
直近 DPS / 株価
成長投資 (FY25)
04
セグメント
セグメント売上構成比営業利益利益率
AssetManagement0.0兆1.6%0.00兆44.1%
InvestmentRealEstate0.1兆96.6%0.01兆15.8%
OperatingSegmentsNotIncludedInReportableSegmentsAndOtherRevenueGeneratingBusinessActivities0.0兆0.0%0.00兆100.0%
RealEstateLeasing0.0兆1.8%0.00兆54.1%
05
地域別売上
地域別売上データは準備中です。
06
従業員
従業員データ
連結
—人
単体
71人
平均年齢
38.7歳
平均勤続
4.4年
単体 平均年収
1,750万円
連結従業員数 推移
FY21
—
FY22
—
FY23
—
FY24
—
FY25
—
08
配当・株主還元
配当・株主還元
FY25 実績1株配当 (年間)
160.00円+33
配当性向
19.2%
1株配当 推移 (円・生値)
FY20
25
FY21
50
FY22
55
FY23
55
FY24
128
FY25
160
※ 生値。株式分割の遡及調整は未適用。
09
IR資料
IR資料は準備中です。
10
競合比較
競合比較は準備中です。
11
ニュース
関連ニュースは準備中です。