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株式会社サンセイランディック
カブシキガイシャサンセイランディック上場不動産業3277EDINET: E26086Sansei Landic Co.,Ltd
決算期: 12月期
業種: 不動産業
売上高 (FY25)
233億円
8.86%営業利益 (FY25)
22.5億円
19.38%経常利益 (FY25)
18.5億円
16.85%純利益 (FY25)
12.9億円
23.22%総資産
407億円
22.87%自己資本比率
33.3%
—ROE
9.8%
1.30%01
企業サマリ
Overview · 事業概要
株式会社サンセイランディックは、底地（借地権付き土地）や居抜き物件（借家権付き建物）を中心に、複雑な権利関係を調整・解消して不動産価値を再生・販売する独自ビジネスモデルを持つ東証上場の不動産会社である。権利調整という高度な専門性と長年のノウハウが参入障壁となり、FY2025は売上高233億円（前期比-8.9%）と減収ながら、粗利益率・営業利益率は改善し、営業利益は22億円（+19.4%）、純利益は13億円（+23.2%）と増益基調を維持した。売上減の主因は居抜き販売の減少（前期比-33.0%）だが、底地販売は+13.8%増と安定しており、仕入高は232億円（+21.0%）と先行投資を積み増している。財務面では有利子負債残高が251億円（総資産比61.8%）まで拡大し、営業CFはマイナス60億円と棚卸資産増加による資金流出が課題である。中期経営計画（2024-2027年）のもと、共有持分・使用貸借等の派生事業拡大や地域活性化推進事業（岩手県八幡平市・長崎県平戸市等）への投資を継続しており、FY2026は売上高255億円・営業利益24億円を目標として掲げている。
Business Model · ビジネスモデル
- 1収益源: 底地（売上の49.9%）と居抜き（37.3%）を仕入れ、権利調整後に販売する不動産売買が主軸である。
- 2顧客: 販売先はサムティや大和ハウス工業など大手不動産・デベロッパーが主要取引先で、上位2社で売上の23.3%を占める。
- 3価値提案: 複雑な権利関係（借地・借家）を調整・解消し、市場流通性の低い不動産を再生して本来価値を引き出す専門サービスを提供する。
- 4コスト構造: 物件仕入コストが最大費用で、FY2025仕入高は232億円（+21.0%）、金融機関借入による資金調達が不可欠な構造である。
Risks · リスク要因
- 1有利子負債の急拡大: FY2025の有利子負債残高は251億円（総資産比61.8%）で前期比36億円増加し、金利上昇局面では支払利息（FY2025実績358百万円）の増大が経常利益を圧迫するリスクがある。
- 2権利調整の失敗リスク: 借地権者・借家権者が交渉に応じない場合、在庫として長期滞留し収益化できないリスクがあり、不動産価格下落時の評価損計上も懸念される。
- 3居抜き販売の変動性: FY2025居抜き売上高は87億円（前期比-33.0%）と大幅に落込み、単一セグメント依存が業績変動を拡大させる構造的課題となっている。
- 4相続税制・不動産税制の変更リスク: 底地仕入の主要トリガーである相続発生件数は税制変更の影響を受けやすく、規制強化・緩和いずれも仕入量に直結して業績に影響する。
Strengths · 強み
- 1権利調整の専門ノウハウ: 創業以来50年に蓄積した底地・居抜きの権利調整スキルは模倣困難で、業界内でリーディングカンパニーの地位を確立している。
- 2利益率の改善力: FY2025は売上-8.9%の減収下でも売上総利益+691百万円増を達成し、高粗利率ビジネスの底堅さを示している。
- 3仕入ネットワーク: 不動産仲介業者・税理士等の情報提供者ネットワークにより、相続発生に伴う底地案件など市場に出にくい物件を継続的に仕入れる体制を持つ。
- 4大手との販売パイプライン: サムティ・大和ハウス工業など大手デベロッパーとの取引実績があり、仕入から販売までの出口戦略が安定している。
Strategy · 戦略・今後の展望
- 1既存事業の収益性強化: 利益率・利益額・事業期間を総合的に加味した投資基準を策定し、収益性と資本効率（ROE改善）を両立させる仕組みを2026年12月期中に確立する。
- 2派生事業のスケール化: 共有持分・期間保有事業を2026年中にスケール化検証、使用貸借・借地権事業は事業化を目指し、既存の権利調整ノウハウを周辺領域に展開する。
- 3地域活性化推進事業の黒字化: 八幡平市ペンション・貸別荘、平戸市・伊豆エリアの「RIDER'S VILLA」で年間稼働率の向上と単年度黒字の継続を2026年の目標として設定する。
- 4株主還元の拡大: 2026年12月期は創立50周年記念配当3円を含む年間配当51円（前期比+5円増）を予定し、中期的に増配を継続して株主還元を強化する。
Recent Highlights · 直近の動向
FY2025業績: 売上高233億円（-8.9%）と減収も、営業利益22億円（+19.4%）・純利益13億円（+23.2%）と2桁増益を達成し、収益構造の改善が顕著であった。
居抜き販売の急減: 居抜き売上高87億円（前期比-33.0%、-43億円）が減収の主因で、仕入側では居抜き仕入高が138億円（+39.1%）と積み上がり在庫が増加した。
総資産・借入金の急拡大: FY2025の総資産は407億円（前期比+76億円）に達し、販売用不動産残高が主因で増加、有利子負債比率は61.8%（前期55.9%）に上昇した。
FY2026業績見通し: 売上高255億円（+9.2%）・営業利益24億円（+6.8%）を計画し、底地・居抜き事業の仕入強化と派生事業のスケール化を「実行の年」として推進する方針である。
02
業績推移
売上高
233億円▼8.9%FY25
営業利益
22.5億円▲19.4%FY25
純利益
13億円▲23.2%FY25
利益率推移営業利益率 / 純利益率
営業利益率純利益率
EPS 推移1 株当たり当期純利益 (円)
EPS
03
財務諸表
損益計算書 (PL)
単位: 億円
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 180 | 178 | 168 | 155 | 233 | 256 | 233 |
| 売上原価 | — | — | — | — | — | — | — |
| 売上総利益 | — | — | — | — | — | — | — |
| 販管費 | — | — | — | — | — | — | — |
| 営業利益 | — | — | — | 14.7 | 21.5 | 18.8 | 22.5 |
| 経常利益 | 17.6 | 7.1 | 10.0 | 12.8 | 17.7 | 15.8 | 18.5 |
| 純利益 | 11.6 | 3.6 | 6.1 | 10.6 | 11.8 | 10.5 | 12.9 |
貸借対照表 (BS)
単位: 億円 (自己資本比率を除く)。ネット有利子負債 = 有利子負債 − 現金及び預金。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 総資産 | 193 | 201 | 201 | 290 | 310 | 331 | 407 |
| 純資産 (自己資本) | 98.9 | 101 | 103 | 111 | 121 | 128 | 136 |
| 自己資本比率 (%) | 51.3 | 50.2 | 51.4 | 38.2 | 39.0 | 38.5 | 33.3 |
| 現金及び預金 | 39.6 | 37.1 | 47.5 | 31.9 | 27.1 | 43.7 | 40.3 |
| 有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
| ネット有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
キャッシュフロー (CF)
単位: 億円。FCF = 営業CF − 設備投資。▲はマイナス。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 営業CF | ▲4.2 | ▲9.2 | 17.1 | ▲92.7 | ▲0.1 | 11.4 | ▲59.7 |
| 投資CF | ▲0.7 | ▲2.9 | ▲0.5 | ▲2.7 | ▲7.7 | ▲7.2 | ▲4.6 |
| 財務CF | 9.8 | 9.5 | ▲6.1 | 79.7 | 3.0 | 12.2 | 60.9 |
| FCF | — | — | — | — | — | — | — |
| 設備投資 (CapEx) | — | — | — | — | — | — | — |
| 減価償却費 | — | — | — | — | — | — | — |
1株指標・収益性 (FY25)
株価データは準備中
EPS
158.93
1株純利益 (円)
BPS
—
1株純資産 (円)
ROE
9.8%
自己資本利益率
ROA
3.2%
総資産利益率
PER
—
株価収益率
PBR
—
株価純資産倍率
配当利回り
—
直近 DPS / 株価
成長投資 (FY25)
04
セグメント
セグメント売上構成比営業利益利益率
ConstructionBusiness0.0兆1.4%▲0.00兆-7.7%
RealEstateSalesBusiness0.0兆98.6%0.00兆18.3%
05
地域別売上
地域別売上データは準備中です。
06
従業員
従業員データ
連結
—人
単体
190人
平均年齢
39.4歳
平均勤続
9.9年
単体 平均年収
852万円
連結従業員数 推移
FY21
—
FY22
—
FY23
—
FY24
—
FY25
—
08
配当・株主還元
配当・株主還元
FY25 実績1株配当 (年間)
63.00円+6
配当性向
28.8%
1株配当 推移 (円・生値)
FY20
25
FY21
26
FY22
28
FY23
33
FY24
57
FY25
63
※ 生値。株式分割の遡及調整は未適用。
09
IR資料
IR資料は準備中です。
10
競合比較
競合比較は準備中です。
11
ニュース
関連ニュースは準備中です。