株
株式会社ムゲンエステート
カブシキガイシャムゲンエステート上場不動産業3299EDINET: E30649MUGEN ESTATE Co.,Ltd.
決算期: 12月期
業種: 不動産業
売上高 (FY25)
683億円
9.77%営業利益 (FY25)
110億円
14.82%経常利益 (FY25)
99.5億円
12.34%純利益 (FY25)
66.6億円
9.42%総資産
1067億円
21.94%自己資本比率
33.6%
—ROE
19.7%
0.70%01
企業サマリ
Overview · 事業概要
株式会社ムゲンエステートは、首都圏1都3県を中心に中古不動産（投資用一棟物件・居住用区分マンション等）の買取再販を主軸とし、不動産開発・不動産特定共同事業（小口化商品）・賃貸事業を組み合わせて展開する不動産会社である。FY2025（2025年12月期）の売上高は683億円（前年比+9.8%）、営業利益110億円（同+14.8%）、ROE19.7%と高い資本効率を維持した。投資用不動産の仕入額は293億円と前年比+57.9%と急拡大し、ホテル・ヴィラ等の新アセットタイプにも進出している。一方、棚卸資産増加に伴い営業CFはマイナス68億円に転じ、有利子負債依存度は58.8%まで上昇した。2025年から始まった第3次中期経営計画（3カ年）では「資本コストと株価を意識した経営」「サステナビリティ経営」を2本柱に掲げ、FY2026は売上793億円・営業利益124億円を見通す。不動産小口化商品への税制改正リスクや金利上昇による調達コスト増が主な懸念材料であるが、首都圏中古不動産市場の底堅い需要と高速仕入・販売回転を武器に成長軌道を継続している。
Business Model · ビジネスモデル
- 1収益源: 買取再販事業が売上の95%超を占め、投資用309億円・居住用324億円の2本柱で構成される。
- 2顧客: 国内外投資家向けに一棟賃貸マンション等を、エンドユーザー向けに区分マンションをそれぞれ提供する。
- 3価値提案: 中古物件を仕入れてリノベーションし、新築比で価格優位性のある高品質物件として短期間に再販する。
- 4コスト構造: 仕入資金の大半を金融機関借入（有利子負債依存度58.8%）で賄い、回転率向上で利息コストを抑制する。
Risks · リスク要因
- 1金利上昇リスク: 有利子負債依存度58.8%のもと日銀利上げが継続すれば支払利息の増加と仕入計画の変更を余儀なくされる可能性がある。
- 2不動産小口化商品の税制リスク: 令和8年度税制改正大綱で相続税評価見直しが明記され、不動産特定共同事業の販売機会が大幅に縮小するリスクがある。
- 3仕入・販売競争の激化: 居住用買取再販は参入障壁が低く大手も投資用に新規参入するため、目標粗利率の確保が困難になるリスクがある。
- 4棚卸資産の評価損リスク: 在庫積み上がりの中で不動産市況が悪化した場合、正味売却価額が簿価を下回り商品評価損が発生する可能性がある。
Strengths · 強み
- 1仕入速度と目利き力: 長年のデータ蓄積により他社が困難な物件でも立地特性に合わせた再生価値を見極め迅速に契約・決済できる。
- 2内製施工体制: 2023年に工事部門を子会社から本体へ移管し、工期短縮と原価管理を一体化することで粗利率改善を実現している。
- 3高いROE: FY2025のROE19.7%は不動産セクター平均を大きく上回り、レバレッジを活かした資本効率の高さが際立っている。
- 4多様なアセット取扱い: 一棟マンション・区分・戸建・オフィス・ホテル・ヴィラと幅広い商品ラインが仕入機会の損失を最小化している。
Strategy · 戦略・今後の展望
- 1第3次中計（2025-2027年）の数値目標: FY2026売上793億円・営業利益124億円を中間目標に、資本コスト意識とサステナビリティを2本柱とする。
- 2買取再販の規模拡大: 地方営業所の展開継続と営業チャネル拡充により、投資用大型物件を中心に仕入額をさらに伸ばす方針である。
- 3新事業領域の開拓: 2025年よりアセットマネジメント事業を立ち上げ、運用資産残高拡大による安定フィー収益の確保を目指している。
- 4株主還元と成長投資の両立: 人材・DX投資やM&Aに利益を再配分しつつ、有利子負債依存度65%以下・自己資本比率維持の財務規律を堅持する。
Recent Highlights · 直近の動向
FY2025業績: 売上683億円（+9.8%）・営業利益110億円（+14.8%）・純利益67億円（+9.4%）と増収増益を達成し、粗利率は計画超で着地した。
投資用不動産の仕入急増: 投資用仕入額は293億円と前年比+57.9%増となり、ホテル・ヴィラ等の新アセット取得も開始している。
不動産特定共同事業の遅延: 令和8年度税制改正大綱公表を受け「荻窪プロジェクト」の当期完売が未達となり、第二期募集は2026年1月に延期された。
シンジケートローン契約: 2025年3月に8行と新規シンジケートローンを締結し資金調達基盤を強化、FY2025末の総資産は1,067億円（前年比+21.9%）に拡大した。
02
業績推移
売上高
683億円▲9.8%FY25
営業利益
110億円▲14.8%FY25
純利益
66.6億円▲9.4%FY25
利益率推移営業利益率 / 純利益率
営業利益率純利益率
EPS 推移1 株当たり当期純利益 (円)
EPS
03
財務諸表
損益計算書 (PL)
単位: 億円
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 397 | 349 | 340 | 312 | 516 | 622 | 683 |
| 売上原価 | — | — | — | — | — | — | — |
| 売上総利益 | — | — | — | — | — | — | — |
| 販管費 | — | — | — | — | — | — | — |
| 営業利益 | — | — | — | 29.8 | 59.4 | 96.2 | 110 |
| 経常利益 | 24.9 | 17.8 | 17.7 | 23.1 | 52.4 | 88.6 | 99.5 |
| 純利益 | 16.9 | 6.0 | 12.8 | 15.6 | 36.5 | 60.9 | 66.6 |
貸借対照表 (BS)
単位: 億円 (自己資本比率を除く)。ネット有利子負債 = 有利子負債 − 現金及び預金。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 総資産 | 685 | 625 | 628 | 774 | 804 | 875 | 1067 |
| 純資産 (自己資本) | 228 | 226 | 235 | 246 | 278 | 321 | 358 |
| 自己資本比率 (%) | 33.3 | 36.2 | 37.5 | 31.8 | 34.6 | 36.7 | 33.6 |
| 現金及び預金 | 123 | 146 | 161 | 163 | 190 | 205 | 192 |
| 有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
| ネット有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
キャッシュフロー (CF)
単位: 億円。FCF = 営業CF − 設備投資。▲はマイナス。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 営業CF | 32.8 | 110 | 33.1 | ▲115 | 53.7 | 26.0 | ▲67.6 |
| 投資CF | ▲8.7 | ▲19.4 | ▲12.2 | ▲1.6 | ▲5.0 | ▲3.1 | ▲49.8 |
| 財務CF | 7.1 | ▲66.6 | ▲6.2 | 118 | ▲21.5 | ▲8.3 | 104 |
| FCF | — | — | — | — | — | — | — |
| 設備投資 (CapEx) | — | — | — | — | — | — | — |
| 減価償却費 | — | — | — | — | — | — | — |
1株指標・収益性 (FY25)
株価データは準備中
EPS
285.15
1株純利益 (円)
BPS
—
1株純資産 (円)
ROE
19.7%
自己資本利益率
ROA
6.2%
総資産利益率
PER
—
株価収益率
PBR
—
株価純資産倍率
配当利回り
—
直近 DPS / 株価
成長投資 (FY25)
04
セグメント
セグメント売上構成比営業利益利益率
OtherRentalBusiness0.0兆4.3%0.00兆24.3%
RealEstateBuyingAndSellingBusiness0.1兆95.7%0.01兆20.5%
05
地域別売上
地域別売上データは準備中です。
06
従業員
従業員データ
連結
—人
単体
463人
平均年齢
35.4歳
平均勤続
3.4年
単体 平均年収
749万円
連結従業員数 推移
FY21
—
FY22
—
FY23
—
FY24
—
FY25
—
08
配当・株主還元
配当・株主還元
FY25 実績1株配当 (年間)
159.00円+55
配当性向
39.9%
1株配当 推移 (円・生値)
FY20
10
FY21
15
FY22
20
FY23
63
FY24
104
FY25
159
※ 生値。株式分割の遡及調整は未適用。
09
IR資料
IR資料は準備中です。
10
競合比較
競合比較は準備中です。
11
ニュース
関連ニュースは準備中です。