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株式会社ビーロット
カブシキカイシャビーロット上場不動産業3452EDINET: E31024B-Lot Company Limited
決算期: 12月期
業種: 不動産業
売上高 (FY25)
378億円
22.13%営業利益 (FY25)
75.8億円
19.54%経常利益 (FY25)
64.5億円
11.02%純利益 (FY25)
44.2億円
12.15%総資産
1014億円
78.28%自己資本比率
19.8%
—ROE
23.5%
0.90%01
企業サマリ
Overview · 事業概要
株式会社ビーロットは、事業用不動産の取得・付加価値創出・販売を主軸とする不動産投資開発事業(売上構成比82.6%)を中核に、仲介・コンサルティング事業および賃貸管理・ホテル運営等のマネジメント事業を組み合わせた3セグメント体制を採る中堅不動産会社である。富裕層・海外投資家向けハイスペック商品に特化し、80行超の金融機関借入で取得した物件を高付加価値化して売却するアセットライト型バリューアップモデルを実践している。FY2025は売上高378億円(前年比+22.1%)・営業利益76億円(同+19.5%)・ROE23.5%と好調で、インバウンド回復を追い風とした宿泊施設の複数件売却や野村不動産マスターファンドへの38億円(売上比10.1%)大型売却が寄与した。一方、棚卸資産が大幅増加(+375億円)したことで営業CFはマイナス95億円に転じ、有利子負債比率は総資産の75%に達しており、金利上昇・市況転換リスクへの感度が高い点は注視が必要である。2025年4月公表の中期経営計画では「100年成長し続ける企業グループ」を長期ビジョンに掲げ、富裕層領域の深耕とM&Aによる事業多角化を推進している。
Business Model · ビジネスモデル
- 1収益源: 不動産投資開発事業が売上の82.6%を占め、物件仕入・バリューアップ・売却益が主要キャッシュフロー源である。
- 2顧客: 国内富裕層・超富裕層および海外投資家を主要顧客とし、REITや機関投資家への大型売却も実施している。
- 3価値提案: 宿泊施設・事業用不動産の潜在価値を引き出しハイスペック商品化することで、市場平均を上回る売却価格を実現している。
- 4資金調達: 80行超の金融機関融資(有利子負債比率75%)と不動産クラウドファンディング「B-Den」で案件資金を調達している。
Risks · リスク要因
- 1高レバレッジと金利上昇リスク: 有利子負債が総資産の75%を占め、日銀の金利正常化が進めば調達コスト増加と物件評価下落が同時に業績を圧迫する可能性がある。
- 2棚卸資産の大幅増と在庫長期化リスク: FY2025末の販売用不動産残高は前年比375億円増と急拡大しており、市況悪化時には評価損計上や売却遅延が財政状態を悪化させる可能性がある。
- 3四半期業績の偏重と収益の不安定性: 引渡基準採用のため四半期売上が最大4倍超の偏差を生じることがあり、短期業績予測の難度が高く投資判断を複雑にしている。
- 4法規制・許認可リスク: 宅建業免許(2026年6月満期)・賃貸住宅管理業(2026年7月満期)など複数の許認可更新が近く、法令違反や規制強化時には事業継続に支障が生じる可能性がある。
Strengths · 強み
- 1専門人材と広範ネットワーク: 事業用不動産に精通した人材が仕入から工事監理・販売まで一貫対応し、他社に先んじた優良物件情報取得を可能にしている。
- 2富裕層顧客基盤: 国内富裕層・海外投資家向け販売チャネルを確立しており、市況高騰局面でも高値での売却を複数件実現している。
- 3AM機能の内製化: 2020年M&AでAM子会社(ビーロット・アセットマネジメント)を取得し、投資運用業ライセンスを活用した一任運用スキームを保有している。
- 4マネジメント事業の安定収益: 宿泊施設稼働率改善による管理受託手数料積み上げで、FY2025のセグメント利益は前年比+13.1%増と投資開発と補完関係にある。
Strategy · 戦略・今後の展望
- 1富裕層・不動産領域の拡大: 2025年4月公表の中期経営計画で「富裕層・不動産領域の拡大と深耕」を3か年最重点方針に掲げ、ハイスペック商品の案件大型化を推進する。
- 2M&Aと企業投資の加速: 2025年1月に権利調整特化のクマシュー工務店、同4月にゴルフ場予約システムのジャパンゴルフオンラインをグループ化し、新収益モデル構築を継続する。
- 3資金調達の多様化: 不動産クラウドファンディング「B-Den」の活用拡大と新規金融機関開拓により、80行超の借入依存からの脱却と資本効率向上を目指す。
- 4DX・AI活用による生産性向上: 2025年に全32名対象の全5回AI研修を実施し、1人当たり生産性向上を通じて少人数体制での業容拡大を支える経営基盤を整備している。
Recent Highlights · 直近の動向
FY2025業績は売上高378億円(前年比+22.1%)・営業利益76億円(同+19.5%)と過去最高水準を更新し、宿泊施設複数件売却が主な牽引役となった。
野村不動産マスターファンド投資法人へ38億円(売上比10.1%)の大口売却を実現し、機関投資家チャネルへのアクセスを初めて開示した。
総資産が前年比445億円増の1,014億円に達し、財務活動CFは182億円の収入となった一方、棚卸資産急増で営業CFは94億円の支出に転じた。
2025年1月にクマシュー工務店を53億円で完全子会社化し、底地・権利調整分野のノウハウを取り込んで商品ラインナップを拡充した。
02
業績推移
売上高
378億円▲22.1%FY25
営業利益
75.8億円▲19.5%FY25
純利益
44.2億円▲12.2%FY25
利益率推移営業利益率 / 純利益率
営業利益率純利益率
EPS 推移1 株当たり当期純利益 (円)
EPS
03
財務諸表
損益計算書 (PL)
単位: 億円
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 251 | 265 | 148 | 199 | 235 | 309 | 378 |
| 売上原価 | — | — | — | — | — | — | — |
| 売上総利益 | — | — | — | — | — | — | — |
| 販管費 | — | — | — | — | — | — | — |
| 営業利益 | — | — | — | 29.1 | 55.0 | 63.4 | 75.8 |
| 経常利益 | 35.3 | 10.3 | 15.0 | 24.2 | 49.4 | 58.1 | 64.5 |
| 純利益 | 24.3 | 3.4 | 9.5 | 16.4 | 33.0 | 39.4 | 44.2 |
貸借対照表 (BS)
単位: 億円 (自己資本比率を除く)。ネット有利子負債 = 有利子負債 − 現金及び預金。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 総資産 | 336 | 460 | 488 | 560 | 572 | 569 | 1014 |
| 純資産 (自己資本) | 81.5 | 80.4 | 106 | 120 | 150 | 177 | 200 |
| 自己資本比率 (%) | 24.3 | 17.5 | 21.8 | 21.5 | 26.3 | 31.1 | 19.8 |
| 現金及び預金 | 64.0 | 116 | 122 | 99.2 | 103 | 122 | 147 |
| 有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
| ネット有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
キャッシュフロー (CF)
単位: 億円。FCF = 営業CF − 設備投資。▲はマイナス。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 営業CF | ▲40.6 | ▲71.2 | 3.0 | ▲40.5 | 50.1 | 61.5 | ▲94.5 |
| 投資CF | ▲20.7 | 4.3 | 2.6 | ▲19.8 | ▲0.8 | 0.2 | ▲63.5 |
| 財務CF | 64.7 | 118 | 20.8 | 37.6 | ▲46.8 | ▲42.7 | 182 |
| FCF | — | — | — | — | — | — | — |
| 設備投資 (CapEx) | — | — | — | — | — | — | — |
| 減価償却費 | — | — | — | — | — | — | — |
1株指標・収益性 (FY25)
株価データは準備中
EPS
236.04
1株純利益 (円)
BPS
—
1株純資産 (円)
ROE
23.5%
自己資本利益率
ROA
4.4%
総資産利益率
PER
—
株価収益率
PBR
—
株価純資産倍率
配当利回り
—
直近 DPS / 株価
成長投資 (FY25)
04
セグメント
セグメント売上構成比営業利益利益率
PropertyManagementBusiness0.0兆13.1%0.00兆50.4%
RealEstateBrokerageBusiness0.0兆4.3%0.00兆43.6%
RealEstateInvestmentAndDevelopmentBusiness0.0兆82.6%0.01兆20.9%
05
地域別売上
地域別売上データは準備中です。
06
従業員
従業員データ
連結
—人
単体
142人
平均年齢
37.1歳
平均勤続
4.4年
単体 平均年収
762万円
連結従業員数 推移
FY21
—
FY22
—
FY23
—
FY24
—
FY25
—
08
配当・株主還元
配当・株主還元
FY25 実績1株配当 (年間)
73.00円+12
配当性向
26.0%
1株配当 推移 (円・生値)
FY20
15
FY21
15
FY22
20
FY23
51
FY24
61
FY25
73
※ 生値。株式分割の遡及調整は未適用。
09
IR資料
IR資料は準備中です。
10
競合比較
競合比較は準備中です。
11
ニュース
関連ニュースは準備中です。