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株式会社ジェイ・エス・ビー
カブシキガイシャジェイエスビー上場不動産業3480EDINET: E25148J.S.B.Co.,Ltd.
決算期: 10月期
業種: 不動産業
売上高 (FY25)
760億円
9.37%営業利益 (FY25)
76.6億円
5.53%経常利益 (FY25)
73.5億円
6.82%純利益 (FY25)
51.5億円
30.89%総資産
889億円
11.22%自己資本比率
46.8%
—ROE
13.0%
8.60%01
企業サマリ
Overview · 事業概要
株式会社ジェイ・エス・ビーは、学生専用賃貸マンションの企画・開発から一括借上・管理・入居斡旋までを一貫して手がける学生住宅特化型の不動産賃貸管理会社である。全国の大学生活協同組合との業務提携を軸に、2025年4月末時点で管理戸数99,300戸・入居率99.9%という極めて高い稼働率を維持しており、売上高は2019年の427億円から2025年の760億円へと6年間で約1.8倍に拡大した。主力の一括借上方式（サブリース）により不動産オーナーに家賃保証を提供しつつ、礼金・管理費・学生支援サービス等で多層的に収益を積み上げるビジネスモデルを採る。現行中期経営計画『GT02』（2024-2026年10月期）では最終年度に売上高788億円・ROE15%以上を目標に掲げ、自社物件開発270億円の成長投資と物件売却→再投資の循環サイクル確立を推進している。一方、FY2025は税務調査に伴う追徴金や特別調査費用などの一時費用が重なり経常利益は前期比6.8%減、純利益は同30.9%減と利益面では苦戦した。少子化による18歳人口減少・大学全入時代という構造リスクを抱えるものの、現時点の市場シェアは約5%にとどまり、シェア拡大余地は依然大きいとみている。
Business Model · ビジネスモデル
- 1収益源: 一括借上物件の礼金・賃料差益・管理費が主力で、FY2025売上高760億円の大半を不動産賃貸管理事業が占める。
- 2顧客: 全国の大学・大学院生を主要入居者とし、大学生協との提携を通じて物件情報を学生に届ける。
- 3価値提案: 不動産オーナーへの家賃保証と99.9%の高入居率維持により、双方の安心感を競争優位の源泉とする。
- 4成長サイクル: 自社開発物件を運営後にサブリース付きで売却し、得た資金を新規開発へ再投資する循環モデルを確立する。
Risks · リスク要因
- 1学生マンション集中リスク: 売上の大半が学生マンション事業依存であり、需要変化や競合参入が業績に直結する構造的脆弱性がある。
- 2少子化・18歳人口減少: 出生数の想定超過減少が起きた場合、地方を中心に学生マンション需要が急速に縮小する恐れがある。
- 3一括借上の逆ザヤリスク: 稼働率低下や家賃相場下落時に保証賃料が賃料収入を上回り、経営成績に直接打撃を与える可能性がある。
- 4コンプライアンスリスク: 税務調査での消費税課税区分指摘や経費不正事案が発覚しており、再発時は信頼失墜と追加コストが生じうる。
Strengths · 強み
- 1高入居率: 2025年4月末時点で入居率99.9%を継続しており、空室リスクを極小化した安定収益基盤を持つ。
- 2生協ネットワーク: 全国の大学生活協同組合との提携により、競合が模倣困難な入居斡旋チャネルと信頼性を確保している。
- 3規模と専業特化: 管理戸数99,300戸と学生住宅専業トップ級の規模を持ち、運営ノウハウ・データ蓄積で後発を圧倒する。
- 47期連続増収: 2019年427億円→2025年760億円と年平均約10%成長を実現し、少子化環境でも拡大を続けている。
Strategy · 戦略・今後の展望
- 1GT02最終年度達成: 2026年10月期に売上高788億円・営業利益87億円・ROE15%以上・管理戸数104,000戸を目標とする。
- 2物件循環投資: 自社開発物件をサブリース付きで売却し資金を回収、3カ年累計270億円を新規物件開発に充当する循環モデルを確立する。
- 3DX・BPR推進: BPR・DX・BPOを3本柱とする業務改革で生産性を高め、新規事業・DXへ3カ年20億円を投資する。
- 4Grow Together 2030: 2030年長期ビジョンでブランド「UniLife」のグローバル展開とCVC活用によるイノベーション創出を目指す。
Recent Highlights · 直近の動向
FY2025売上760億円・前期比+9.4%で過去最高を更新したが、一時費用の影響で経常利益は前期比6.8%減の73億円にとどまった。
税務調査で消費税課税区分の指摘を受け追徴金等を販管費計上、加えて士気向上一時金・特別調査費用が複合的に利益を圧迫した。
自社物件3棟（三重大学前・福井乾徳・南草津）をサブリース付きで不動産投資法人等に売却し、循環型キャピタルアロケーションを実行した。
管理戸数は2025年4月末時点99,300戸（前期比+4,322戸）、入居率99.9%と高水準を維持し、GT02の104,000戸目標に向け順調に増加している。
02
業績推移
売上高
760億円▲9.4%FY25
営業利益
76.6億円▼5.5%FY25
純利益
51.5億円▼30.9%FY25
利益率推移営業利益率 / 純利益率
営業利益率純利益率
EPS 推移1 株当たり当期純利益 (円)
EPS
03
財務諸表
損益計算書 (PL)
単位: 億円
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 427 | 481 | 528 | 579 | 638 | 695 | 760 |
| 売上原価 | — | — | — | — | — | — | — |
| 売上総利益 | — | — | — | — | — | — | — |
| 販管費 | — | — | — | — | — | — | — |
| 営業利益 | — | — | — | 63.1 | 71.9 | 81.1 | 76.6 |
| 経常利益 | 33.4 | 42.5 | 52.0 | 61.9 | 70.7 | 78.9 | 73.5 |
| 純利益 | 23.1 | 27.6 | 32.5 | 43.0 | 47.8 | 74.5 | 51.5 |
貸借対照表 (BS)
単位: 億円 (自己資本比率を除く)。ネット有利子負債 = 有利子負債 − 現金及び預金。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 総資産 | 346 | 402 | 503 | 589 | 666 | 800 | 889 |
| 純資産 (自己資本) | 148 | 172 | 232 | 268 | 310 | 379 | 416 |
| 自己資本比率 (%) | 42.8 | 42.8 | 46.1 | 45.5 | 46.6 | 47.4 | 46.8 |
| 現金及び預金 | 86.0 | 93.0 | 127 | 146 | 117 | 173 | 173 |
| 有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
| ネット有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
キャッシュフロー (CF)
単位: 億円。FCF = 営業CF − 設備投資。▲はマイナス。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 営業CF | 34.5 | 50.0 | 49.1 | 60.4 | 62.5 | 81.7 | 68.0 |
| 投資CF | ▲43.0 | ▲55.4 | ▲72.2 | ▲70.9 | ▲111 | ▲52.5 | ▲93.3 |
| 財務CF | 13.5 | 12.3 | 56.9 | 30.0 | 18.8 | 26.8 | 25.3 |
| FCF | — | — | — | — | — | — | — |
| 設備投資 (CapEx) | — | — | — | — | — | — | — |
| 減価償却費 | — | — | — | — | — | — | — |
1株指標・収益性 (FY25)
株価データは準備中
EPS
244.40
1株純利益 (円)
BPS
—
1株純資産 (円)
ROE
13.0%
自己資本利益率
ROA
5.8%
総資産利益率
PER
—
株価収益率
PBR
—
株価純資産倍率
配当利回り
—
直近 DPS / 株価
成長投資 (FY25)
04
セグメント
セグメント売上構成比営業利益利益率
OperatingSegmentsNotIncludedInReportableSegmentsAndOtherRevenueGeneratingBusinessActivities0.0兆1.0%▲0.00兆-3.2%
RealEstateRentalManagementBusiness0.1兆94.4%0.01兆14.6%
SeniorHousingBusiness0.0兆4.7%0.00兆10.4%
05
地域別売上
地域別売上データは準備中です。
06
従業員
従業員データ
連結
—人
単体
245人
平均年齢
43.4歳
平均勤続
12.0年
単体 平均年収
523万円
連結従業員数 推移
FY21
—
FY22
—
FY23
—
FY24
—
FY25
—
08
配当・株主還元
配当・株主還元
FY25 実績1株配当 (年間)
105.00円+33
配当性向
45.4%
1株配当 推移 (円・生値)
FY20
34
FY21
35
FY22
44
FY23
63
FY24
72
FY25
105
※ 生値。株式分割の遡及調整は未適用。
09
IR資料
IR資料は準備中です。
10
競合比較
競合比較は準備中です。
11
ニュース
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