株
株式会社アズ企画設計
カブシキガイシャアズキカクセッケイ上場不動産業3490EDINET: E33863Azplanning Co.,Ltd.
決算期: 02月期
業種: 不動産業
売上高 (FY25)
124億円
8.02%営業利益 (FY25)
9.8億円
46.84%経常利益 (FY25)
7.4億円
63.22%純利益 (FY25)
4.6億円
25.48%総資産
132億円
33.31%自己資本比率
22.3%
—ROE
16.9%
7.91%01
企業サマリ
Overview · 事業概要
株式会社アズ企画設計は「空室のない元気な街を創る」を理念に、一都三県を主要エリアとして収益力の落ちた中古不動産を取得・リノベーション・リーシングし、資産価値を高めた上で不動産投資家に売却する不動産再生販売事業を中核とする。売上高の約92%を占める不動産販売事業では、FY2025に27件を売却し、平均販売単価の引き上げ（目標5億円以上）や事業用物件・区分所有への多様化を推進した結果、売上高は2019年の53億円から124億円へと6年で2.3倍に拡大した。不動産賃貸・管理事業は安定収益源として位置づけられ、固定費を賄う基盤として育成中である。中期経営計画（2025-2027年2月期）では営業利益10.8億円・1人当たり営業利益1,800万円を目標に掲げ、一部物件の長期保有による内部成長とストック収益の拡充、M&A・業務提携による非連続成長を志向する。一方で有利子負債比率316.93%と財務レバレッジが高く、金利上昇・不動産市況悪化・物件売却時期のずれが業績に直結するリスクを内包しており、資金調達の多様化と棚卸資産管理が経営上の重要課題である。
Business Model · ビジネスモデル
- 1収益源: 不動産販売事業が売上高の約92%を占め、賃貸7億円・管理2億円が安定収益として補完している。
- 2顧客: 国内外の不動産投資家に対し、バリューアップ済みの収益不動産をワンストップで供給している。
- 3価値提案: 中古物件を5億円以上の価格帯で仕入れ、リノベーション・リーシングで収益力を高めて転売する再生力が差別化の核である。
- 4コスト構造: 物件取得資金の大半を金融機関借入で調達し、有利子負債比率316.93%と高レバレッジで収益を拡大する構造である。
Risks · リスク要因
- 1金利上昇リスク: 有利子負債比率316.93%と高く、政策金利の追加引き上げは支払利息増加と仕入コスト上昇を通じて利益を直撃する。
- 2物件売却時期リスク: 1件数億円規模の高額物件の引渡しタイミングで四半期・年間業績が大きく振れ、投資家の予測が困難になりやすい。
- 3棚卸資産評価損リスク: 不動産市況悪化時に販売用不動産79億円超の簿価切下げが発生し、業績に甚大な影響を与える可能性がある。
- 4代表取締役依存リスク: 松本俊人社長が経営戦略・事業推進の中核を担っており、同氏の業務継続が困難になった場合の事業影響が大きい。
Strengths · 強み
- 1空室改善ノウハウ: 長年蓄積したリーシング力と賃料交渉力により、難易度の高い物件の稼働率を短期間で引き上げる独自能力を持つ。
- 2商品多様化力: レジデンス・オフィス・店舗・区分所有と多種別を扱い、市況に応じて取扱商品を柔軟にシフトできる体制を構築している。
- 3高ROE経営: FY2025のROE16.9%は同業比較で高水準であり、レバレッジと回転率を組み合わせた資本効率重視の経営が機能している。
- 4販売在庫の積み上げ: FY2025末の販売用不動産残高79億円超と前期比大幅増加し、2026年2月期以降の売上パイプラインを確保している。
Strategy · 戦略・今後の展望
- 1取扱物件の大型化: 1件5億円以上を標準とし、10〜20億円規模の物件取扱いを拡充して融資付きやすい投資家層へのアプローチを強化する。
- 2収益不動産の長期保有: 一部物件を選別して長期保有し、大規模リニューアルや賃料交渉による内部成長で販売時の利益率向上を目指す。
- 3M&A・業務提携: DX効率化・仕入・AM・PM等10分野で戦略的業務提携やM&Aを推進し、2027年2月期までに非連続成長を実現する。
- 4安定収益の拡充: 不動産賃貸・管理事業のスケールを拡大し、固定費を賄える水準まで育成することで販売事業への過度な依存を軽減する。
Recent Highlights · 直近の動向
FY2025業績: 売上高124億円（前期比+8.0%）、営業利益10億円（+46.9%）、経常利益7億円（+63.0%）と大幅増益を達成した。
純利益は減少: 親会社株主帰属純利益は4.6億円と前期比25.5%減となり、税負担増加等が利益圧迫要因となった。
販売在庫の積み上げ: FY2025末の販売用不動産残高は79.3億円と前期比34億円超増加し、翌期以降の売上計上に備えた在庫を確保した。
最大取引先: FY2025の株式会社アスコット向け売上高が18.9億円（構成比15.2%）と単一顧客依存が生じており、顧客集中リスクに留意が必要である。
02
業績推移
売上高
124億円▲8.0%FY25
営業利益
9.8億円▲46.8%FY25
純利益
4.6億円▼25.5%FY25
利益率推移営業利益率 / 純利益率
営業利益率純利益率
EPS 推移1 株当たり当期純利益 (円)
EPS
03
財務諸表
損益計算書 (PL)
単位: 億円
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 53.0 | 55.1 | 75.5 | 95.9 | 93.8 | 115 | 124 |
| 売上原価 | — | — | — | — | — | — | — |
| 売上総利益 | — | — | — | — | — | — | — |
| 販管費 | — | — | — | — | — | — | — |
| 営業利益 | — | — | — | 3.6 | 5.0 | 6.6 | 9.8 |
| 経常利益 | 2.5 | 0.5 | 0.0 | 3.0 | 3.5 | 4.5 | 7.4 |
| 純利益 | 2.0 | 0.1 | 0.1 | -5.3 | 4.9 | 6.2 | 4.6 |
貸借対照表 (BS)
単位: 億円 (自己資本比率を除く)。ネット有利子負債 = 有利子負債 − 現金及び預金。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 総資産 | 64.2 | 67.8 | 54.7 | 39.9 | 90.7 | 99.3 | 132 |
| 純資産 (自己資本) | 14.8 | 15.0 | 15.1 | 9.8 | 14.8 | 24.9 | 29.6 |
| 自己資本比率 (%) | 23.1 | 22.1 | 27.5 | 24.6 | 16.3 | 25.1 | 22.3 |
| 現金及び預金 | 17.5 | 19.8 | 20.8 | 21.3 | 30.3 | 29.7 | 33.8 |
| 有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
| ネット有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
キャッシュフロー (CF)
単位: 億円。FCF = 営業CF − 設備投資。▲はマイナス。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 営業CF | ▲12.8 | 0.1 | 15.8 | 12.8 | ▲34.4 | ▲2.1 | ▲20.1 |
| 投資CF | ▲1.6 | ▲0.4 | ▲1.6 | ▲1.8 | 2.9 | ▲5.6 | ▲0.7 |
| 財務CF | 12.1 | 2.6 | ▲13.3 | ▲10.4 | 40.5 | 7.1 | 24.9 |
| FCF | — | — | — | — | — | — | — |
| 設備投資 (CapEx) | — | — | — | — | — | — | — |
| 減価償却費 | — | — | — | — | — | — | — |
1株指標・収益性 (FY25)
株価データは準備中
EPS
383.89
1株純利益 (円)
BPS
—
1株純資産 (円)
ROE
16.9%
自己資本利益率
ROA
3.5%
総資産利益率
PER
—
株価収益率
PBR
—
株価純資産倍率
配当利回り
—
直近 DPS / 株価
成長投資 (FY25)
04
セグメント
セグメント売上構成比営業利益利益率
RealEstateLeasing0.0兆5.7%0.00兆18.1%
RealEstateManagement0.0兆1.8%0.00兆36.2%
RealEstateSales0.0兆92.5%0.00兆9.0%
05
地域別売上
地域別売上データは準備中です。
06
従業員
従業員データ
連結
—人
単体
62人
平均年齢
38.2歳
平均勤続
5.7年
単体 平均年収
622万円
連結従業員数 推移
FY21
—
FY22
—
FY23
—
FY24
—
FY25
—
08
配当・株主還元
配当・株主還元
FY25 実績1株配当 (年間)
30.00円+10
配当性向
7.7%
1株配当 推移 (円・生値)
FY24
20
FY25
30
※ 生値。株式分割の遡及調整は未適用。
09
IR資料
IR資料は準備中です。
10
競合比較
競合比較は準備中です。
11
ニュース
関連ニュースは準備中です。