株
株式会社マリオン
カブシキガイシャマリオン上場不動産業3494EDINET: E34271Mullion Co.,Ltd.
決算期: 09月期
業種: 不動産業
売上高 (FY25)
32.5億円
13.10%営業利益 (FY25)
8.8億円
25.72%経常利益 (FY25)
6.7億円
27.15%純利益 (FY25)
4.6億円
34.50%総資産
188億円
0.14%自己資本比率
25.4%
—ROE
10.1%
1.90%01
企業サマリ
Overview · 事業概要
株式会社マリオンは、首都圏および主要政令指定都市において単身者向け居住用賃貸不動産を保有・運営する不動産会社である。事業は不動産賃貸サービス（売上高の36.7%）、不動産証券化サービス（10.7%）、不動産売買（52.3%）の3本柱で構成され、安定的な賃料収入をストック基盤としつつ、不特法（不動産特定共同事業法）に基づく独自の証券化商品「i-Bond」を通じた資金調達と物件入れ替えを組み合わせることが特徴的なビジネスモデルである。FY2025（2025年9月期）は、東京都内3棟の売却が寄与し売上高33億円（前期比+13.1%）、営業利益9億円（同+25.8%）、純利益5億円（同+34.3%）と大幅増益を達成した。賃貸顧客の36.1%を地方公共団体等の安定顧客が占め、入居率の下支えとなっている。一方、不動産価格指数が2010年比で216.8と高騰する中、新規仕入れの収益性確保が最重要課題であり、2024年11月施行の改正金融商品取引法に伴うセキュリティトークン（不特法ST）への展開が次の成長ドライバーとして注目される。
Business Model · ビジネスモデル
- 1収益源: 賃料収入（36.7%）・証券化手数料（10.7%）・不動産売買（52.3%）の3系統が相互補完する構造である。
- 2顧客: 単身者向け居住用賃貸居住者と、i-Bond投資家（匿名組合出資者）の双方を主な顧客基盤とする。
- 3価値提案: 不特法許可に基づく証券化商品で投資家から直接資金調達し、金融機関融資に依存しない物件取得を可能にしている。
- 4コスト構造: 売上原価の大半が販売用不動産原価と賃貸物件減価償却費であり、FY2025の売上原価率は57.6%である。
Risks · リスク要因
- 1不動産市況リスク: マンション価格指数が2010年比216.8と高騰し、新規仕入れ利回りが低下、仕入れ機会の逸失と収益悪化リスクがある。
- 2金利上昇リスク: 金融緩和解除により借入コスト増加と不動産売却価格の下落が同時に発生し、経営成績の過半に影響する可能性がある。
- 3法規制変更リスク: 宅建業法・不特法・金商法など複数規制下で事業運営し、法改正や許可取消が事業継続に直接影響する恐れがある。
- 4売却依存リスク: 不動産売買が売上高の52.3%を占め、特定期の売却不調が年度業績全体を大きく毀損する構造的脆弱性を持つ。
Strengths · 強み
- 1安定賃借人基盤: 首都圏賃貸顧客の36.1%を地方公共団体等が占め、退去リスクが相対的に低い安定収益基盤を形成している。
- 2不特法ライセンス: 改正不特法に基づく電磁的取引許可（2019年取得）を保有し、クラウドファンディング型証券化に参入障壁が存在する。
- 3資金調達の多様性: 金融機関借入に加え、i-Bondによる投資家からの直接資金調達で不動産市況急変時も仕入れ機会を維持できる。
- 4含み益の実現力: 長期保有物件の売却益確定を機動的に実施でき、FY2025では不動産売買売上が前期比27.3%増の17億円を達成した。
Strategy · 戦略・今後の展望
- 1セキュリティトークン化: 2024年11月施行の改正金商法を受け、i-Bondを不特法STとしてトークン化し、商品力強化と投資家層拡大を目指す。
- 2首都圏外への仕入れ拡大: 首都圏での利回り低下を踏まえ、政令指定都市での優良物件仕入れ機会を継続追求し賃貸基盤を拡充する。
- 3入居率維持施策: 計画的修繕・設備更新・宅配ボックス設置等で保有物件の競争力を維持し、安定ストック収益の確保を図る。
- 4ガバナンス・人財強化: 社外取締役4名体制の維持と人事基本方針に基づく人財育成を推進し、持続的成長の組織基盤を整備する。
Recent Highlights · 直近の動向
FY2025大幅増益: 売上高33億円（+13.1%）、営業利益9億円（+25.8%）、純利益5億円（+34.3%）と過去7期で最高水準の収益を達成した。
不動産売買が牽引: 東京都中野区・台東区・墨田区の3棟売却で不動産売買売上が17億円（前期比+27.3%）に拡大し業績を押し上げた。
主要売却先が変化: 前期はマリモ地方創生リートへの10億円売却が主軸だったが、当期は株式会社アーキテクト・ディベロッパーへ15.9億円（売上比48.9%）を売却した。
不特法ST移行準備: 2024年11月施行の改正金商法を受け、i-Bondのセキュリティトークン化に向けた条件整備を開始し、新たな成長投資として無形固定資産取得に73百万円を支出した。
02
業績推移
売上高
32.5億円▲13.1%FY25
営業利益
8.8億円▲25.7%FY25
純利益
4.6億円▲34.5%FY25
利益率推移営業利益率 / 純利益率
営業利益率純利益率
EPS 推移1 株当たり当期純利益 (円)
EPS
03
財務諸表
損益計算書 (PL)
単位: 億円
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 27.4 | 37.7 | 18.4 | 21.6 | 28.1 | 28.8 | 32.5 |
| 売上原価 | — | — | — | — | — | — | — |
| 売上総利益 | — | — | — | — | — | — | — |
| 販管費 | — | — | — | — | — | — | — |
| 営業利益 | — | — | — | 2.3 | 3.8 | 7.0 | 8.8 |
| 経常利益 | 3.2 | 3.9 | 1.3 | 0.9 | 1.6 | 5.2 | 6.7 |
| 純利益 | 2.2 | 2.6 | 0.9 | 0.6 | 1.4 | 3.4 | 4.6 |
貸借対照表 (BS)
単位: 億円 (自己資本比率を除く)。ネット有利子負債 = 有利子負債 − 現金及び預金。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 総資産 | 167 | 161 | 160 | 154 | 187 | 188 | 188 |
| 純資産 (自己資本) | 35.9 | 38.1 | 38.5 | 38.8 | 40.0 | 43.3 | 47.7 |
| 自己資本比率 (%) | 21.5 | 23.7 | 24.0 | 25.2 | 21.4 | 23.0 | 25.4 |
| 現金及び預金 | 6.4 | 13.6 | 6.9 | 8.3 | 14.7 | 14.8 | 18.0 |
| 有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
| ネット有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
キャッシュフロー (CF)
単位: 億円。FCF = 営業CF − 設備投資。▲はマイナス。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 営業CF | 12.6 | 24.0 | 1.5 | 9.7 | 13.5 | 17.4 | 16.0 |
| 投資CF | ▲17.7 | ▲6.4 | ▲8.6 | ▲0.5 | ▲38.8 | ▲12.6 | ▲8.0 |
| 財務CF | 2.2 | ▲10.3 | 0.4 | ▲7.8 | 31.7 | ▲4.7 | ▲4.8 |
| FCF | — | — | — | — | — | — | — |
| 設備投資 (CapEx) | — | — | — | — | — | — | — |
| 減価償却費 | — | — | — | — | — | — | — |
1株指標・収益性 (FY25)
株価データは準備中
EPS
58.63
1株純利益 (円)
BPS
—
1株純資産 (円)
ROE
10.1%
自己資本利益率
ROA
2.4%
総資産利益率
PER
—
株価収益率
PBR
—
株価純資産倍率
配当利回り
—
直近 DPS / 株価
成長投資 (FY25)
04
セグメント
セグメント情報は準備中です。
05
地域別売上
地域別売上データは準備中です。
06
従業員
従業員データ
連結
—人
単体
20人
平均年齢
51.3歳
平均勤続
7.8年
単体 平均年収
611万円
連結従業員数 推移
FY21
—
FY22
—
FY23
—
FY24
—
FY25
—
08
配当・株主還元
配当・株主還元
FY25 実績1株配当 (年間)
6.00円+1
配当性向
10.2%
1株配当 推移 (円・生値)
FY20
30
FY21
9
FY22
10
FY23
14
FY24
5
FY25
6
※ 生値。株式分割の遡及調整は未適用。
09
IR資料
IR資料は準備中です。
10
競合比較
競合比較は準備中です。
11
ニュース
関連ニュースは準備中です。