霞
霞ヶ関キャピタル株式会社
カスミガセキキャピタルカブシキカイシャ上場不動産業3498EDINET: E34289Kasumigaseki Capital Co., Ltd.
決算期: 08月期
業種: 不動産業
売上高 (FY25)
965億円
46.91%営業利益 (FY25)
189億円
121.78%経常利益 (FY25)
171億円
117.99%純利益 (FY25)
103億円
104.18%総資産
1217億円
56.92%自己資本比率
31.4%
—ROE
32.5%
6.00%01
企業サマリ
Overview · 事業概要
霞ヶ関キャピタルは「その課題を、価値へ。」を理念に掲げ、社会課題を切り口にホテル・冷凍自動倉庫・ホスピス住宅・海外不動産の4領域で開発から資産運用まで垂直統合するコンサルティング型デベロッパーである。土地取得→企画立案→開発投資家への売却でキャピタルゲインを確保しつつ、自社運用リート（霞ヶ関ホテルリート投資法人）や長期運用ファンドへ物件を組み入れることでAM報酬・管理報酬などのストック収益も積み上げるビジネスモデルが特徴だ。FY2025の売上高は965億円（前期比+46.9%）、営業利益は189億円（同+121.8%）、ROEは32.5%と、2019年の54億円から7年間で約18倍の成長を遂げており、成長スピードは同業他社を大きく上回る。一方で、収益の大部分が不動産売却のタイミングに依存する案件集中型の構造、転換社債発行を含む積極的な財務レバレッジ、海外4ヵ国展開に伴う地政学・為替リスクなど、高成長の裏側に潜む変動性の高さは投資家が留意すべき重要ポイントである。
Business Model · ビジネスモデル
- 1収益源: 土地取得→開発投資家への売却によるキャピタルゲインが主軸で、AM報酬・管理報酬などのストック収益が補完する。
- 2顧客: 国内外の開発投資家・機関投資家・ファンドが主要顧客で、自社リートも重要な売却先として機能する。
- 3価値提案: ホテル・冷凍自動倉庫・ホスピス住宅という社会課題起点のニッチ分野に特化し、希少性の高い開発案件を供給する。
- 4コスト構造: 人材・金融コストが主体で、建設は外注委託型のため固定費を抑制しながら資金調達能力の拡大で規模を追求する。
Risks · リスク要因
- 1不動産市況依存: 金利上昇や景気悪化で投資マインドが冷え込んだ場合、案件数の減少や販売用不動産の評価損が業績に直撃するリスクがある。
- 2大型案件集中・四半期偏重: 売上の10%超を単一SPCが占める事例があり、大型案件の計画遅延が特定期の業績を大きく下押しする構造的リスクがある。
- 3財務レバレッジの拡大: FY2025に転換社債21,888百万円を発行し負債が急増しており、金利上昇局面での調達コスト上昇が収益を圧迫しうる。
- 4海外・法令リスク: ドバイ・バンコク等4ヵ国で事業展開し為替・地政学リスクを抱えるほか、宅建業法・金商法など多数の許認可失効が事業継続に直結する。
Strengths · 強み
- 1一気通貫モデル: 開発企画からリート組成・AM受託まで自社完結することで、売却後もフィー収益を継続的に獲得できる仕組みを持つ。
- 2ニッチ市場の先行優位: 冷凍自動倉庫・ホスピス住宅など競合が少ない成長分野を早期開拓し、希少なノウハウと実績を蓄積している。
- 3高い収益効率: FY2025営業利益率19.6%・ROE32.5%と、資産軽量型のコンサル構造が高い資本効率を生み出している。
- 4急成長の実績: 売上高が2019年54億円から2025年965億円へ7年間で約18倍に拡大し、案件ソーシング力と組織拡張力を実証している。
Strategy · 戦略・今後の展望
- 14事業の深耕と拡張: ホテル・物流・ヘルスケア・海外の各事業で土地仕込みを加速し、2025年8月のリート売却15物件・ファンド8物件を起点に規模を拡大する。
- 2ストック収益の積み上げ: 霞ヶ関ホテルリートや冷凍冷蔵倉庫特化型長期ファンドへの物件組み入れを継続し、AM・管理報酬による安定フィー収入基盤を構築する。
- 3資金調達の多様化: 転換社債・取引金融機関・資本市場を組み合わせた機動的な調達体制を整備し、旺盛な資金需要に対応できるバランスシートを強化する。
- 4海外事業の本格化: ドバイ都市マスタープラン2040（人口330万→580万人目標）を追い風に、現地レジデンス開発で実績を積み、日本人投資家向けドバイ投資プラットフォームを確立する。
Recent Highlights · 直近の動向
FY2025業績が大幅増益: 売上965億円（+46.9%）、営業利益189億円（+121.8%）、純利益103億円（+104.2%）と過去最高を更新した。
ホテルリートへの15物件売却完遂: 2025年8月に開発ホテル15物件を霞ヶ関ホテルリート投資法人へ一括売却し、開発→リート組み入れのビジネスモデルを初めて完結させた。
冷凍冷蔵倉庫特化型長期ファンド組成: 2025年5月に8物件を組み入れた同ファンドを組成し、物流事業のストック収益化を加速させた。
転換社債21,888百万円発行: 財務活動CFが24,698百万円の収入となり、旺盛な開発投資（有形固定資産6,497百万円・投資有価証券5,526百万円）を支える資金基盤を整備した。
02
業績推移
売上高
965億円▲46.9%FY25
営業利益
189億円▲121.8%FY25
純利益
103億円▲104.2%FY25
利益率推移営業利益率 / 純利益率
営業利益率純利益率
EPS 推移1 株当たり当期純利益 (円)
EPS
03
財務諸表
損益計算書 (PL)
単位: 億円
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 53.5 | 80.1 | 143 | 208 | 373 | 657 | 965 |
| 売上原価 | — | — | — | — | — | — | — |
| 売上総利益 | — | — | — | — | — | — | — |
| 販管費 | — | — | — | — | — | — | — |
| 営業利益 | — | — | — | 21.4 | 44.4 | 85.4 | 189 |
| 経常利益 | 6.4 | 1.8 | 10.4 | 17.3 | 41.2 | 78.6 | 171 |
| 純利益 | 4.3 | 1.4 | 7.9 | 10.2 | 20.5 | 50.2 | 103 |
貸借対照表 (BS)
単位: 億円 (自己資本比率を除く)。ネット有利子負債 = 有利子負債 − 現金及び預金。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 総資産 | 69.4 | 84.4 | 150 | 304 | 438 | 775 | 1217 |
| 純資産 (自己資本) | 15.6 | 38.7 | 49.1 | 93.6 | 117 | 277 | 382 |
| 自己資本比率 (%) | 22.4 | 45.9 | 32.6 | 30.8 | 26.7 | 35.8 | 31.4 |
| 現金及び預金 | 5.7 | 20.8 | 36.0 | 53.9 | 58.9 | 111 | 240 |
| 有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
| ネット有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
キャッシュフロー (CF)
単位: 億円。FCF = 営業CF − 設備投資。▲はマイナス。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 営業CF | ▲25.0 | 2.9 | 9.7 | ▲117 | ▲77.3 | ▲84.5 | 68.9 |
| 投資CF | ▲2.9 | ▲4.5 | ▲16.4 | ▲4.4 | ▲11.5 | ▲48.1 | ▲186 |
| 財務CF | 27.6 | 16.7 | 21.9 | 139 | 93.1 | 184 | 247 |
| FCF | — | — | — | — | — | — | — |
| 設備投資 (CapEx) | — | — | — | — | — | — | — |
| 減価償却費 | — | — | — | — | — | — | — |
1株指標・収益性 (FY25)
株価データは準備中
EPS
520.37
1株純利益 (円)
BPS
—
1株純資産 (円)
ROE
32.5%
自己資本利益率
ROA
8.4%
総資産利益率
PER
—
株価収益率
PBR
—
株価純資産倍率
配当利回り
—
直近 DPS / 株価
成長投資 (FY25)
04
セグメント
セグメント情報は準備中です。
05
地域別売上
地域別売上データは準備中です。
06
従業員
従業員データ
連結
—人
単体
349人
平均年齢
37.5歳
平均勤続
2.2年
単体 平均年収
1,683万円
連結従業員数 推移
FY21
—
FY22
—
FY23
—
FY24
—
FY25
—
08
配当・株主還元
配当・株主還元
FY25 実績1株配当 (年間)
240.00円+70
配当性向
67.7%
1株配当 推移 (円・生値)
FY20
20
FY21
40
FY22
30
FY23
60
FY24
170
FY25
240
※ 生値。株式分割の遡及調整は未適用。
09
IR資料
IR資料は準備中です。
10
競合比較
競合比較は準備中です。
11
ニュース
関連ニュースは準備中です。