株
株式会社リアルゲイト
カブシキカイシャリアルゲイト上場不動産業5532EDINET: E38667決算期: 09月期
業種: 不動産業
売上高 (FY25)
97.9億円
23.20%営業利益 (FY25)
10.4億円
35.98%経常利益 (FY25)
8.3億円
31.27%純利益 (FY25)
5.6億円
47.11%総資産
213億円
33.78%自己資本比率
15.8%
—ROE
18.7%
3.40%01
企業サマリ
Overview · 事業概要
株式会社リアルゲイトは、東京都渋谷区・港区・目黒区を中心とした狭域ドミナント戦略のもと、築古ビルをリノベーションしてクリエイティブなオフィスとして再生するフレキシブルワークプレイス事業を単一セグメントで展開する。企画・設計・デザインから建設・リーシング・運営管理までワンストップで手掛け、マスターリース（ML）契約やプロパティマネジメント（PM）契約に基づく安定的なストック型収入を基盤としつつ、設計・施工請負や保有物件の売却によるフロー型収入を組み合わせたハイブリッドモデルを採用する。FY2025（2025年9月期）は売上高98億円（前年比+23.2%）、営業利益10億円（同+36.0%）、純利益6億円（同+47.0%）と過去最高を更新し、物件稼働率は年間平均で98%を超える高水準を維持した。運営面積は約10.4万㎡、運営中物件数は65件に拡大し、2018年以来7年連続の増収を達成。サイバーエージェントの子会社という与信力を背景に銀行融資を積極活用しながら保有物件を増やし、収益性向上と将来の売却益の両取りを狙う成長フェーズにある。一方、借入依存度は高く、金利上昇・不動産市況悪化・首都圏集中リスクが投資家の注視点となる。
Business Model · ビジネスモデル
- 1収益源: ストック型（ML・PM賃料）が売上の約62%を占め、保有物件売却などフロー型（約33%）と組み合わせる安定・成長ハイブリッド構造である。
- 2顧客: スタートアップ・ベンチャー企業を主なテナントとし、渋谷区・港区・目黒区の築古ビルオーナーから物件を調達する。
- 3価値提案: 築古ビルを半年〜1年の短工期でリノベーションし、平均坪単価26,729円（2025年9月末）の高付加価値オフィスに再生する。
- 4コスト構造: 売上原価の大半は賃料・請負・売却原価で、建設は協力会社へ外注し固定費を抑制することで資産軽量な運営を実現する。
Risks · リスク要因
- 1不動産市況悪化と稼働率低下: 主要テナントがスタートアップ中小企業であり、景気後退時にはML物件でオーナー支払賃料が収受賃料を上回る逆ざやリスクがある。
- 2金利上昇と財務レバレッジ: 総資産212億円のうち長期借入金が大部分を占める高レバレッジ構造で、金利上昇が財務費用を直撃する構造リスクがある。
- 3地域集中リスク: 運営物件の大半が東京首都圏に偏在し、直下型地震などの大規模災害発生時に多数物件が同時被害を受ける可能性がある。
- 4物件確保競争の激化: 大手デベロッパーや不動産再生会社の参入増加により、優良築古ビルの取得競争が激化し、収益性の高い案件確保が困難になるリスクがある。
Strengths · 強み
- 1渋谷区特化のドミナント: 渋谷区平均賃料24,248円/坪は都心5区平均21,092円/坪を15%上回り、エリア集中が収益性の源泉となっている。
- 2高稼働率の安定維持: 竣工後1年超のML・保有物件の稼働率は2024・2025年度ともに年間平均98%超を継続し、マスターリースの逆ざや発生リスクが低い。
- 3ワンストップ体制による参入障壁: 企画・設計・施工・リーシング・運営を内製化しており、同規模の競合他社は認識されておらず価格交渉力が高い。
- 4サイバーエージェント子会社の与信力: 親会社の信用力を背景に銀行融資を積極活用でき、FY2025に7物件を新規獲得するなど仕入れ競争力が向上している。
Strategy · 戦略・今後の展望
- 1ドミナント戦略の深化: 渋谷区・港区・目黒区の狭域集中を維持しながら運営中物件数と運営面積を継続拡大し、エリアブランドと情報優位性を高める方針である。
- 2保有物件比率の引き上げ: FY2025に保有物件3件を新規取得するなどキャピタルゲインモデルを強化し、売却益と賃料収入を両立した収益性向上を目指す。
- 33か年計画（2026〜2028年9月期）での生産性目標引き上げ: 一人当たり営業利益をFY2025実績11.2百万円から大幅に引き上げた新目標を設定し、人材投資と業容拡大を並行する。
- 4資金調達の多様化: 株式市場を通じた資金調達と銀行借入を組み合わせ、財務バランスを維持しながら年7件規模の新規物件獲得ペースを持続する方針である。
Recent Highlights · 直近の動向
FY2025業績が過去最高を更新: 売上高98億円（+23.2%）、営業利益10億円（+36.0%）、純利益6億円（+47.0%）を達成し、目標の営業利益30%成長を大幅に上回った。
大型不動産売却でフロー収入急増: 「OMB MEGURO NAKACHO」等2件の販売用不動産売却により販売売上が前年比+150.5%の32億円となり、Sanyoホールディングスへ19億円・東急へ14億円を売却した。
FY2025に7物件を新規獲得: 保有3件・ML3件・PM1件を獲得し運営中物件数を62件から65件、運営面積を9.9万㎡から10.4万㎡へ拡大した。
固定資産が前年比64億円増の168億円に膨張: 「(仮称)中目黒1丁目再生PJ」など複数物件の土地取得で有形固定資産が急増し、長期借入金も67億円増加した。
02
業績推移
売上高
97.9億円▲23.2%FY25
営業利益
10.4億円▲36.0%FY25
純利益
5.6億円▲47.1%FY25
利益率推移営業利益率 / 純利益率
営業利益率純利益率
EPS 推移1 株当たり当期純利益 (円)
EPS
03
財務諸表
損益計算書 (PL)
単位: 億円
| 項目 | FY18 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 20.9 | 24.2 | 37.7 | 38.1 | 58.4 | 69.7 | 79.5 | 97.9 |
| 売上原価 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| 売上総利益 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| 販管費 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| 営業利益 | — | — | — | — | 4.3 | 5.5 | 7.7 | 10.4 |
| 経常利益 | 3.3 | 3.4 | 3.5 | 2.6 | 3.9 | 4.9 | 6.3 | 8.3 |
| 純利益 | 2.2 | 2.8 | 2.7 | 0.5 | 0.4 | 2.8 | 3.8 | 5.6 |
貸借対照表 (BS)
単位: 億円 (自己資本比率を除く)。ネット有利子負債 = 有利子負債 − 現金及び預金。
| 項目 | FY18 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 総資産 | 23.1 | 30.5 | 42.8 | 49.1 | 77.6 | 114 | 159 | 213 |
| 純資産 (自己資本) | 0.4 | 3.3 | 6.0 | 7.0 | 7.4 | 22.8 | 27.1 | 33.5 |
| 自己資本比率 (%) | 1.9 | 10.7 | 14.0 | 14.2 | 9.5 | 20.0 | 17.1 | 15.8 |
| 現金及び預金 | — | — | — | 3.8 | 6.4 | 19.6 | 11.3 | 9.5 |
| 有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| ネット有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — | — |
キャッシュフロー (CF)
単位: 億円。FCF = 営業CF − 設備投資。▲はマイナス。
| 項目 | FY18 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 営業CF | — | — | — | 8.7 | 4.1 | 15.1 | ▲13.3 | 35.6 |
| 投資CF | — | — | — | ▲10.4 | ▲25.3 | ▲30.5 | ▲33.8 | ▲79.3 |
| 財務CF | — | — | — | 1.2 | 23.8 | 28.6 | 38.8 | 41.8 |
| FCF | — | — | — | — | — | — | — | — |
| 設備投資 (CapEx) | — | — | — | — | — | — | — | — |
| 減価償却費 | — | — | — | — | — | — | — | — |
1株指標・収益性 (FY25)
株価データは準備中
EPS
98.16
1株純利益 (円)
BPS
—
1株純資産 (円)
ROE
18.7%
自己資本利益率
ROA
2.6%
総資産利益率
PER
—
株価収益率
PBR
—
株価純資産倍率
配当利回り
—
直近 DPS / 株価
成長投資 (FY25)
04
セグメント
セグメント情報は準備中です。
05
地域別売上
地域別売上データは準備中です。
06
従業員
従業員データ
連結
—人
単体
93人
平均年齢
33.8歳
平均勤続
3.4年
単体 平均年収
698万円
連結従業員数 推移
FY21
—
FY22
—
FY23
—
FY24
—
FY25
—
08
配当・株主還元
配当データは準備中です。
09
IR資料
IR資料は準備中です。
10
競合比較
競合比較は準備中です。
11
ニュース
関連ニュースは準備中です。