三
三井不動産株式会社
ミツイフドウサンカブシキガイシャ上場不動産業8801EDINET: E03855Mitsui Fudosan Co., Ltd.
決算期: 03月期
業種: 不動産業
売上高 (FY26)
2.71兆円
3.21%営業利益 (FY26)
0.40兆円
6.72%経常利益 (FY26)
0.31兆円
7.94%純利益 (FY26)
0.28兆円
12.01%総資産
10.1兆円
2.47%自己資本比率
33.5%
—ROE
8.7%
0.70%01
企業サマリ
Overview · 事業概要
三井不動産は国内最大級の総合不動産グループであり、オフィス・商業施設の賃貸事業、マンション・戸建の分譲事業、ホテル・物流・マネジメントなど多角的な事業ポートフォリオを保有する。FY2025連結売上高は2.63兆円（前期比+10.2%）、事業利益3,986億円（+15.2%）、純利益2,488億円（+10.8%）と力強い成長を継続しており、2019年の1.86兆円から6年間で約41%拡大した。首都圏オフィスの期末空室率は1.3%と低水準を維持し、「パークタワー勝どきサウス」「三田ガーデンヒルズ」など大型マンション引渡しが分譲セグメントを牽引した。2024年4月に策定した長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」では、コア事業の深化・新アセットクラスへの展開・新事業領域の探索という「三本の道」を掲げ、2026年度の目標として売上2.7兆円・純利益2,600億円を見込む。一方で有利子負債4.4兆円、D/Eレシオ1.40倍と財務レバレッジは高く、国内金利上昇や建築費高騰、地政学リスクへの対応が中期的な投資家注目点となっている。
Business Model · ビジネスモデル
- 1収益源: 賃貸33%・分譲29%・マネジメント等が収益の柱で、安定ストック収益とフロー収益を組み合わせている。
- 2顧客: 法人テナント・個人住宅購入者・機関投資家・ホテル利用者など国内外の多様な顧客層に対応している。
- 3価値提案: 大規模街づくりと複合開発で不動産価値を創出し、グループ各社の連携でワンストップサービスを提供する。
- 4コスト構造: 建築工事費・地代・金融費用が主要コストで、有利子負債4.4兆円の金利負担がキャッシュフローに影響する。
Risks · リスク要因
- 1金利上昇リスク: 有利子負債4.4兆円を抱え、日銀の利上げ継続で調達コスト増加と住宅購入意欲低下が同時に生じうる。
- 2建築費・人件費高騰: 建設コストの上昇が開発採算を圧迫し、分譲価格への転嫁が困難な場合は利益率が悪化する。
- 3地政学・為替リスク: 米国通商政策や地政学的緊張が海外事業損益・資材調達コスト・テナント業績に波及するリスクがある。
- 4資産価値変動リスク: 総資産9.9兆円の大半が不動産関連で、市況悪化時には減損損失計上や保有資産の評価損が発生しうる。
Strengths · 強み
- 1首都圏優良立地の保有資産: 東京中心部のオフィス空室率1.3%と低位を維持し、高稼働・高賃料を実現している。
- 2ブランド力と販売力: 「パークタワー」シリーズ等の高級マンションブランドが高い価格帯と契約達成率88.4%を支えている。
- 3多角的ポートフォリオ: オフィス・商業・住宅・ホテル・物流に分散し特定セグメント依存を抑制し景気耐性を高めている。
- 4財務調達力: 4,000億円の未使用コミットメントラインを保持し、大型開発投資に対応できる資金流動性を確保している。
Strategy · 戦略・今後の展望
- 1「＆ INNOVATION 2030」三本の道: コア事業の深化・新アセットクラス展開・新事業領域探索を軸に2030年度前後の定量目標を追求する。
- 2財務規律「成長・効率・還元」: ROE向上・D/Eレシオ管理・株主還元拡充を三位一体で推進し企業価値最大化を図る。
- 3脱炭素と環境対応: グループ行動計画に基づきサプライチェーン全体でのCO2削減を推進し、ESGを事業戦略の根幹に据える。
- 4海外・新アセット展開: シニアレジデンス・データセンター等の新アセットへの投資拡大と海外ポートフォリオ分散を加速する。
Recent Highlights · 直近の動向
FY2025業績: 売上2.63兆円(+10.2%)・純利益2,488億円(+10.8%)と過去最高水準を更新し、7期連続増収を達成した。
大型マンション引渡: 「三田ガーデンヒルズ」「パークタワー勝どきサウス」等の計上が分譲セグメントを+1,304億円押し上げた。
シニアレジデンス3施設開業: 幕張ベイパーク・西麻布・湘南藤沢のパークウェルステイトを2024年秋に相次いで開業した。
FY2026予想: 営業収益2.7兆円・純利益2,600億円・事業利益4,250億円を計画し、引き続き増収増益軌道を見込んでいる。
02
業績推移
売上高
2.71兆円▲3.2%FY26
営業利益
0.40兆円▲6.7%FY26
純利益
0.28兆円▲12.0%FY26
利益率推移営業利益率 / 純利益率
営業利益率純利益率
EPS 推移1 株当たり当期純利益 (円)
EPS
03
財務諸表
損益計算書 (PL)
単位: 兆円
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 | FY26 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 1.86 | 1.91 | 2.01 | 2.10 | 2.27 | 2.38 | 2.63 | 2.71 |
| 売上原価 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| 売上総利益 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| 販管費 | — | — | — | — | 0.22 | 0.25 | 0.26 | 0.28 |
| 営業利益 | — | — | — | 0.24 | 0.31 | 0.34 | 0.37 | 0.40 |
| 経常利益 | 0.25 | 0.26 | 0.17 | 0.22 | 0.27 | 0.27 | 0.29 | 0.31 |
| 純利益 | 0.17 | 0.18 | 0.13 | 0.18 | 0.20 | 0.22 | 0.25 | 0.28 |
貸借対照表 (BS)
単位: 兆円 (自己資本比率を除く)。ネット有利子負債 = 有利子負債 − 現金及び預金。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 | FY26 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 総資産 | 6.80 | 7.40 | 7.74 | 8.21 | 8.84 | 9.49 | 9.86 | 10.1 |
| 純資産 (自己資本) | 2.42 | 2.49 | 2.66 | 2.91 | 3.03 | 3.23 | 3.27 | 3.38 |
| 自己資本比率 (%) | 35.6 | 33.6 | 34.3 | 35.5 | 34.3 | 34.1 | 33.2 | 33.5 |
| 現金及び預金 | 0.16 | 0.18 | 0.19 | 0.14 | 0.13 | 0.18 | 0.16 | 0.08 |
| 有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — | — |
| ネット有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — | — |
キャッシュフロー (CF)
単位: 兆円。FCF = 営業CF − 設備投資。▲はマイナス。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 | FY26 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 営業CF | 0.22 | 0.09 | 0.19 | 0.27 | 0.30 | 0.24 | 0.60 | 0.15 |
| 投資CF | ▲0.39 | ▲0.53 | ▲0.13 | ▲0.21 | ▲0.42 | ▲0.29 | ▲0.32 | ▲0.18 |
| 財務CF | 0.23 | 0.47 | ▲0.07 | ▲0.14 | 0.11 | 0.06 | ▲0.27 | ▲0.06 |
| FCF | — | — | — | — | ▲0.09 | ▲0.00 | 0.24 | ▲0.10 |
| 設備投資 (CapEx) | — | — | — | — | 0.39 | 0.25 | 0.36 | 0.25 |
| 減価償却費 | — | — | — | — | 0.13 | 0.13 | 0.14 | 0.15 |
1株指標・収益性 (FY26)
株価データは準備中
EPS
101.04
1株純利益 (円)
BPS
1206
1株純資産 (円)
ROE
8.7%
自己資本利益率
ROA
2.8%
総資産利益率
PER
—
株価収益率
PBR
—
株価純資産倍率
配当利回り
—
直近 DPS / 株価
成長投資 (FY26)
研究開発費 (R&D)
0.00兆円
売上比 0.0%
設備投資 (CapEx)
0.25兆円
売上比 9.1%
04
セグメント
セグメント売上構成比営業利益利益率
FacilityOperations0.2兆9.0%0.05兆19.0%
Leasing0.9兆34.6%0.18兆19.4%
Management0.5兆18.9%0.08兆15.8%
OperatingSegmentsNotIncludedInReportableSegmentsAndOtherRevenueGeneratingBusinessActivities0.3兆10.6%0.01兆2.8%
PropertySales0.7兆26.9%0.14兆19.7%
05
地域別売上
地域別売上データは準備中です。
06
従業員
従業員データ
連結
—人
単体
1,981人
平均年齢
42.1歳
平均勤続
16.0年
単体 平均年収
1,856万円
連結従業員数 推移
FY22
—
FY23
—
FY24
—
FY25
—
FY26
—
08
配当・株主還元
配当・株主還元
FY26 実績1株配当 (年間)
52.00円+6
配当性向
46.1%
1株配当 推移 (円・生値)
FY21
66
FY22
77
FY23
92
FY24
119
FY25
46
FY26
52
※ 生値。株式分割の遡及調整は未適用。
09
IR資料
IR資料は準備中です。
10
競合比較
競合比較は準備中です。
11
ニュース
関連ニュースは準備中です。