三
三菱地所株式会社
ミツビシジショカブシキガイシャ上場不動産業8802EDINET: E03856Mitsubishi Estate Company, Limited
決算期: 03月期
業種: 不動産業
売上高 (FY25)
1.58兆円
4.99%営業利益 (FY25)
0.31兆円
10.98%経常利益 (FY25)
0.26兆円
9.04%純利益 (FY25)
0.19兆円
12.42%総資産
8.00兆円
5.44%自己資本比率
34.3%
—ROE
7.6%
0.20%01
企業サマリ
Overview · 事業概要
三菱地所は大手町・丸の内・有楽町エリア（丸の内）を中心に、国内オフィス賃貸・商業施設・分譲住宅・海外不動産・投資マネジメントを手掛ける総合デベロッパーである。FY2025は営業収益1.58兆円（前年比+5.0%）、営業利益3,092億円（+11.0%）、純利益1,894億円（+12.4%）と着実に拡大しており、丸の内エリアのオフィス空室率は1.73%と極めて低水準を維持している。セグメント別ではコマーシャル不動産事業（売上5,388億円・営業利益1,247億円）と丸の内事業（同3,946億円・962億円）が収益の両輪を担い、住宅事業も単価上昇により増益となった。一方、海外事業は米国・英国での物件売却の反動減により減収減益となった。2020年1月に策定した長期経営計画2030ではROA5%・ROE10%・EPS200円を最終目標に掲げており、FY2025時点ではROE7.6%・EPS151円と目標に向け進捗中だが、金利上昇・資材コスト高騰・為替変動といったマクロリスクが今後の課題として意識される。
Business Model · ビジネスモデル
- 1収益源: オフィス・商業施設等の賃貸収入と物件売却収入が全体の約60%を占め、フィービジネスが補完する。
- 2顧客: 国内外の法人テナント・個人住宅購入者・機関投資家など多様な顧客層に不動産価値を提供する。
- 3価値提案: 丸の内エリアの希少性とブランド力を活かし、高付加価値オフィスとまち全体のプラットフォームを提供する。
- 4地域構成: 国内が収益の大半を占め、米国・欧州・アジアへの海外展開で売上の約10%を海外事業が担っている。
Risks · リスク要因
- 1金利上昇リスク: 日銀の利上げ局面で調達コストが増加し、開発案件の採算悪化や不動産投資市況の冷え込みが生じうる。
- 2不動産市況悪化リスク: 景気後退時に東京オフィス空室率上昇や分譲マンション需要減が業績に直接打撃を与える。
- 3資材・労務費高騰リスク: 建設コストの上昇が開発利益を圧迫し、販売価格や賃料への転嫁が困難な場合は収益悪化する。
- 4為替変動リスク: 米国・欧州・アジアへの投資拡大で外貨建て資産が増加し、円高局面で円換算利益が目減りするリスクがある。
Strengths · 強み
- 1丸の内の独占的地位: 東京駅前の丸の内エリアで空室率1.73%を維持し、他社が模倣困難な立地優位性を持つ。
- 2大規模開発パイプライン: 大手町・丸の内・有楽町地区の再開発案件を複数保有し、長期的な賃貸収益成長が見込める。
- 3多角的セグメント構成: 賃貸・分譲・海外・投資マネジメント・設計監理が景気サイクルを補完し収益変動を抑制する。
- 4長期顧客基盤とブランド: ザ・パークハウスブランドや法人リレーション営業網が反復受注と高単価販売を実現している。
Strategy · 戦略・今後の展望
- 1丸の内NEXTステージ: アセットマネジメント強化と丸の内まちまるごとワークプレイス構想で賃料収益の継続的底上げを図る。
- 2海外事業拡大: 欧米豪の先進国を中心にバリューアド投資を積み上げ、海外収益の規模拡大と利益率改善を目指す。
- 3ノンアセット・フィービジネス拡大: 投資マネジメント事業や設計監理・不動産サービス事業を育て、資産効率改善を2030年までに実現する。
- 4長期経営計画2030目標: ROA5%・ROE10%・EPS200円・事業利益3,500〜4,000億円の達成を2030年度までの最終目標とする。
Recent Highlights · 直近の動向
FY2025増収増益: 営業収益1.58兆円（+5.0%）・営業利益3,092億円（+11.0%）で過去最高水準の収益を更新した。
投資マネジメント事業の黒字転換: 前年の赤字16億円から利益119億円へ、インセンティブフィー回復により大幅改善した。
海外事業の減収: 米国・英国での前年物件売却の反動により海外セグメント営業利益が458億円（前年比-56億円）に縮小した。
セグメント再編: 丸の内事業グループを新設し従来のコマーシャル不動産事業を分割、経営管理の透明性を2025年3月期より向上させた。
02
業績推移
売上高
1.58兆円▲5.0%FY25
営業利益
0.31兆円▲11.0%FY25
純利益
0.19兆円▲12.4%FY25
利益率推移営業利益率 / 純利益率
営業利益率純利益率
EPS 推移1 株当たり当期純利益 (円)
EPS
03
財務諸表
損益計算書 (PL)
単位: 兆円
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 1.26 | 1.30 | 1.21 | 1.35 | 1.38 | 1.50 | 1.58 |
| 売上原価 | — | — | — | — | — | — | — |
| 売上総利益 | — | — | — | — | — | — | — |
| 販管費 | — | — | — | — | — | — | — |
| 営業利益 | — | — | — | 0.28 | 0.30 | 0.28 | 0.31 |
| 経常利益 | 0.21 | 0.22 | 0.21 | 0.25 | 0.27 | 0.24 | 0.26 |
| 純利益 | 0.13 | 0.15 | 0.14 | 0.16 | 0.17 | 0.17 | 0.19 |
貸借対照表 (BS)
単位: 兆円 (自己資本比率を除く)。ネット有利子負債 = 有利子負債 − 現金及び預金。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 総資産 | 5.77 | 5.86 | 6.07 | 6.49 | 6.87 | 7.58 | 8.00 |
| 純資産 (自己資本) | 1.96 | 1.94 | 2.06 | 2.24 | 2.38 | 2.62 | 2.74 |
| 自己資本比率 (%) | 33.9 | 33.1 | 33.9 | 34.4 | 34.6 | 34.6 | 34.3 |
| 現金及び預金 | 0.18 | 0.21 | 0.17 | 0.23 | 0.23 | 0.28 | 0.26 |
| 有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
| ネット有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
キャッシュフロー (CF)
単位: 兆円。FCF = 営業CF − 設備投資。▲はマイナス。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 営業CF | 0.35 | 0.34 | 0.21 | 0.28 | 0.27 | 0.31 | 0.32 |
| 投資CF | ▲0.27 | ▲0.28 | ▲0.30 | ▲0.31 | ▲0.31 | ▲0.36 | ▲0.36 |
| 財務CF | ▲0.19 | ▲0.03 | 0.05 | 0.09 | 0.03 | 0.10 | 0.01 |
| FCF | — | — | — | — | — | — | — |
| 設備投資 (CapEx) | — | — | — | — | — | — | — |
| 減価償却費 | — | — | — | — | — | — | — |
1株指標・収益性 (FY25)
株価データは準備中
EPS
151.04
1株純利益 (円)
BPS
—
1株純資産 (円)
ROE
7.6%
自己資本利益率
ROA
2.4%
総資産利益率
PER
—
株価収益率
PBR
—
株価純資産倍率
配当利回り
—
直近 DPS / 株価
成長投資 (FY25)
04
セグメント
セグメント売上構成比営業利益利益率
ArchitecturalDesignAndEngineeringAndRealEstateServicesBusiness0.1兆4.2%0.01兆16.2%
CommercialPropertyBusiness0.5兆33.6%0.12兆23.5%
InternationalBusiness0.2兆10.2%0.05兆28.5%
InvestmentManagement0.0兆2.4%0.01兆31.5%
MarunouchiPropertyBusiness0.4兆23.1%0.10兆26.4%
OperatingSegmentsNotIncludedInReportableSegmentsAndOtherRevenueGeneratingBusinessActivities0.0兆0.1%▲0.00兆-265.7%
ResidentialBusiness0.4兆26.5%0.05兆11.5%
05
地域別売上
地域別売上データは準備中です。
06
従業員
従業員データ
連結
—人
単体
1,242人
平均年齢
40.0歳
平均勤続
13.0年
単体 平均年収
1,348万円
連結従業員数 推移
FY21
—
FY22
—
FY23
—
FY24
—
FY25
—
08
配当・株主還元
配当・株主還元
FY25 実績1株配当 (年間)
64.00円+4
配当性向
26.4%
1株配当 推移 (円・生値)
FY20
48
FY21
43
FY22
52
FY23
57
FY24
60
FY25
64
※ 生値。株式分割の遡及調整は未適用。
09
IR資料
IR資料は準備中です。
10
競合比較
競合比較は準備中です。
11
ニュース
関連ニュースは準備中です。