住
住友不動産株式会社
スミトモフドウサンカブシキガイシャ上場不動産業8830EDINET: E03907Sumitomo Realty & Development Co.,Ltd.
決算期: 03月期
業種: 不動産業
売上高 (FY25)
1.01兆円
4.81%営業利益 (FY25)
0.27兆円
6.62%経常利益 (FY25)
0.27兆円
6.01%純利益 (FY25)
0.19兆円
8.19%総資産
6.72兆円
0.66%自己資本比率
32.3%
—ROE
9.1%
0.10%01
企業サマリ
Overview · 事業概要
住友不動産は430年の歴史を持つ住友グループ傘下の総合不動産会社であり、東京都心オフィスビル賃貸を収益の中核に据えながら、分譲マンション販売・リフォーム・仲介の4事業で構成される強固なポートフォリオを有する。FY2025（2025年3月期）は売上高1兆142億円（前期比+4.8%）、営業利益2,715億円（同+6.6%）、純利益1,917億円（同+8.2%）と全指標で過去最高を更新し、第九次中期経営計画の3か年累計でも経常・純利益ともに当初目標を超過達成した。賃貸オフィスポートフォリオの95%を東京23区に集中させる「オフィスデパート戦略」により、約2,000社の多様なテナントベースと低空室率（FY2025末5.8%）を維持しており、景気変動耐性が高い。一方で連結有利子負債は約3.9兆円と高水準であり、金利上昇リスクが財務上の最大の注視点となる。中長期の成長ドライバーとしてインド・ムンバイへの総事業費1兆円規模の進出を掲げており、2026年秋に1号物件が稼働予定。第十次中期経営計画（2026年3月期〜2028年3月期）では株主還元強化と成長投資の両立を方針として打ち出している。
Business Model · ビジネスモデル
- 1収益源: 不動産賃貸事業が売上高の46.6%・営業利益の70.5%を占め、安定収益の柱として機能している。
- 2顧客: 約2,000社のテナント企業（大企業〜ベンチャー）と年間3,526戸のマンション購入者に価値を提供している。
- 3価値提案: 東京都心7区に83%集中するオフィスポートフォリオで希少立地と多様なテナント構成による安定稼働を実現している。
- 4コスト構造: 用地取得・建設の投資先行型であり、約3.9兆円の有利子負債を長期・固定金利（固定比率87%）で管理している。
Risks · リスク要因
- 1金利上昇リスク: 連結有利子負債約3.9兆円を抱え、固定金利比率87%で対応しているが、金融環境の急変時には支払利息が大幅増加する恐れがある。
- 2建築費・原材料コスト上昇: サプライヤー不足や資材高騰が続けば、開発コストの増加が販売・賃貸事業の収益性を圧迫するリスクがある。
- 3不動産市況の変動: 景気後退・企業縮小による空室率上昇や地価下落は、賃貸収益と保有資産の評価損に直結する可能性がある。
- 4海外事業リスク: インド・ムンバイの総事業費1兆円規模の開発は、規制・為替・政治リスクなど東京とは異質なリスクを内包している。
Strengths · 強み
- 1東京都心集中戦略: オフィスポートフォリオの83%が都心7区に立地し、世界最大オフィス市場の希少性を独占的に享受している。
- 2リーマン・コロナ超えの収益安定性: 12期連続純利益最高益を更新し、景気後退局面でも一過性利益に依存しない収益構造を実証している。
- 3多様なテナントベース: 約2,000社の業種・規模多様なテナントにより、特定業種の不振が全体業績に波及しにくい構造を持つ。
- 4営業CFによる自己資金投資: 成長投資を追加借入なく営業キャッシュフローで賄える段階に到達し、還元強化と投資継続の両立が可能になった。
Strategy · 戦略・今後の展望
- 1第十次中期経営計画（2026〜2028年3月期）: 持続的成長戦略を継続しつつ、株主還元強化と経営体制改革を同時推進する方針を2025年3月に公表した。
- 2東京都心オフィスの継続増強: 「住友不動産六本木セントラルタワー」など新規ビルの稼働・テナント充填を進め、賃料増額ステージを捉えた収益拡大を図る。
- 3インド・ムンバイ拠点化: 総事業費1兆円規模を掲げ、2026年秋稼働予定のBKC1号物件を皮切りに東京に次ぐ第2の事業拠点を構築する。
- 4環境性能・ZEH商品への注力: 完成工事事業でZEH仕様標準化・高断熱リフォームを拡充し、2030年度CO2排出量2014年度対比50%削減目標を追求する。
Recent Highlights · 直近の動向
FY2025全指標最高更新: 売上高1兆142億円、営業利益2,715億円、純利益1,917億円を達成し、4期連続経常最高益・12期連続純利益最高益を記録した。
賃貸事業の空室率改善: FY2025末の既存ビル空室率は5.8%（前期末比-1.1ポイント）に低下し、契約面積が解約面積を上回る需給改善が継続している。
第九次中計超過達成: 3か年累計経常利益7,581億円・純利益5,308億円はいずれも当初目標（7,500億円・5,000億円）を上回り計画を完遂した。
ムンバイ1号物件に大手金融企業内定: BKC1号計画（2026年秋稼働予定）に大手グローバル金融企業が東京都心最高水準相当の賃料単価で入居内定した。
02
業績推移
売上高
1.01兆円▲4.8%FY25
営業利益
0.27兆円▲6.6%FY25
純利益
0.19兆円▲8.2%FY25
利益率推移営業利益率 / 純利益率
営業利益率純利益率
EPS 推移1 株当たり当期純利益 (円)
EPS
03
財務諸表
損益計算書 (PL)
単位: 兆円
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 1.01 | 1.01 | 0.92 | 0.94 | 0.94 | 0.97 | 1.01 |
| 売上原価 | — | — | — | — | — | — | — |
| 売上総利益 | — | — | — | — | — | — | — |
| 販管費 | — | — | — | — | — | — | — |
| 営業利益 | — | — | — | 0.23 | 0.24 | 0.25 | 0.27 |
| 経常利益 | 0.20 | 0.22 | 0.21 | 0.23 | 0.24 | 0.25 | 0.27 |
| 純利益 | 0.13 | 0.14 | 0.14 | 0.15 | 0.16 | 0.18 | 0.19 |
貸借対照表 (BS)
単位: 兆円 (自己資本比率を除く)。ネット有利子負債 = 有利子負債 − 現金及び預金。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 総資産 | 5.13 | 5.32 | 5.67 | 5.81 | 6.37 | 6.68 | 6.72 |
| 純資産 (自己資本) | 1.20 | 1.29 | 1.50 | 1.63 | 1.80 | 2.05 | 2.17 |
| 自己資本比率 (%) | 23.4 | 24.4 | 26.5 | 28.1 | 28.3 | 30.7 | 32.3 |
| 現金及び預金 | 0.17 | 0.19 | 0.19 | 0.15 | 0.18 | 0.10 | 0.10 |
| 有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
| ネット有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
キャッシュフロー (CF)
単位: 兆円。FCF = 営業CF − 設備投資。▲はマイナス。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 営業CF | 0.26 | 0.23 | 0.23 | 0.19 | 0.17 | 0.23 | 0.25 |
| 投資CF | ▲0.21 | ▲0.29 | ▲0.34 | ▲0.21 | ▲0.49 | ▲0.31 | ▲0.14 |
| 財務CF | ▲0.15 | 0.08 | 0.10 | ▲0.02 | 0.36 | ▲0.00 | ▲0.12 |
| FCF | — | — | — | — | — | — | — |
| 設備投資 (CapEx) | — | — | — | — | — | — | — |
| 減価償却費 | — | — | — | — | — | — | — |
1株指標・収益性 (FY25)
株価データは準備中
EPS
405.11
1株純利益 (円)
BPS
—
1株純資産 (円)
ROE
9.1%
自己資本利益率
ROA
2.9%
総資産利益率
PER
—
株価収益率
PBR
—
株価純資産倍率
配当利回り
—
直近 DPS / 株価
成長投資 (FY25)
04
セグメント
セグメント売上構成比営業利益利益率
CompleteWork0.2兆21.1%0.02兆10.6%
RealEstateDistribution0.1兆7.2%0.02兆26.8%
RealEstateLeasing0.5兆46.4%0.19兆40.7%
RealEstateSelling0.2兆24.3%0.06兆24.5%
その他0.0兆1.1%0.00兆20.1%
05
地域別売上
地域別売上データは準備中です。
06
従業員
従業員データ
連結
—人
単体
5,773人
平均年齢
42.6歳
平均勤続
8.8年
単体 平均年収
749万円
連結従業員数 推移
FY21
—
FY22
—
FY23
—
FY24
—
FY25
—
08
配当・株主還元
配当・株主還元
FY25 実績1株配当 (年間)
105.00円+16
配当性向
16.9%
1株配当 推移 (円・生値)
FY20
51
FY21
59
FY22
67
FY23
76
FY24
89
FY25
105
※ 生値。株式分割の遡及調整は未適用。
09
IR資料
IR資料は準備中です。
10
競合比較
競合比較は準備中です。
11
ニュース
関連ニュースは準備中です。