株
株式会社レオパレス２１
カブシキガイシャレオパレスニジュウイチ上場不動産業8848EDINET: E03943LEOPALACE21CORPORATION
決算期: 03月期
業種: 不動産業
売上高 (FY25)
4318億円
2.17%営業利益 (FY25)
292億円
25.38%経常利益 (FY25)
269億円
38.30%純利益 (FY25)
179億円
57.54%総資産
2166億円
5.67%自己資本比率
40.7%
—ROE
24.6%
70.96%01
企業サマリ
Overview · 事業概要
レオパレス21は、家具家電付きワンルームを大都市圏中心に約57万戸管理する単身者特化の賃貸管理会社である。売上高の96%超を占める賃貸事業では、法人顧客向けの寮・社宅提案や外国籍入居者の獲得、ダイナミックプライシングの導入を通じて、FY2025の営業利益は292億円(前期比+25.4%)、EBITDA327億円(同+17.0%)と収益性が着実に改善している。過去に施工不備問題で売上高が5,052億円(FY2019)から3,984億円(FY2022)まで落ち込んだが、2024年12月に改修対応を完了宣言し、財務基盤も自己資本比率37.5%まで回復した。中期経営計画「New Growth 2028」では2028年3月期に売上高4,680億円・営業利益413億円・ROE 20%を目標に掲げ、開発事業の本格再開とZEH物件供給、エリア支社制によるきめ細かな営業体制の構築を成長ドライバーと位置づけている。シルバー事業(85施設)とグアムリゾート事業は依然として赤字が続いており、選択と集中が課題として残る。
Business Model · ビジネスモデル
- 1収益源: 賃貸事業が売上高の96.6%(4,169億円)を占め、家賃保証型サブリースで安定収入を確保している。
- 2顧客: 単身者・法人寮社宅・外国籍入居者を主要ターゲットとし、法人契約が入居率の下支えとなっている。
- 3価値提案: 家具家電付きワンルームを即入居可能な形で提供し、転勤・就労者の短期需要に対応している。
- 4コスト構造: 売上原価率82.1%と高く、メンテナンス費・修繕費の管理が利益率改善の主要レバーとなっている。
Risks · リスク要因
- 1施工不備の残存リスク: 改修対応完了を宣言したが特定行政庁との協議が継続しており、追加費用や訴訟リスクが残存している。
- 2入居率感応度: 法人寮・社宅需要が有効求人倍率に連動するため、景気後退局面では入居率が急低下する構造的脆弱性がある。
- 3法的規制リスク: 建築基準法・宅建業法・個人情報保護法などの法改廃により、対応コスト増加や事業制限が生じる可能性がある。
- 4サイバー・情報セキュリティリスク: 約57万戸分の入居者個人情報を保有するため、情報漏えい時のレピュテーション損失と罰則リスクが大きい。
Strengths · 強み
- 1単身世帯ターゲット特化: 2035年まで増加が見込まれる単身世帯に特化し、ファミリー向け他社と競合しない独自ポジションを確立している。
- 2法人営業力: 有効求人倍率と連動する寮・社宅需要を法人トップ営業で深掘りし、入居率の安定化に貢献している。
- 3外国籍入居者対応: 管理物件入居者の約10%を外国籍が占め、在留外国人増加という追い風を先行的に取り込んでいる。
- 4財務回復力: 施工不備問題後に補修引当金を順次取り崩し、自己資本比率を31.2%(FY2024)から37.5%(FY2025)に改善した。
Strategy · 戦略・今後の展望
- 1中期計画「New Growth 2028」: 2028年3月期に売上高4,680億円・営業利益413億円・ROE 20%・ROIC 18%の達成を目指す。
- 2エリア支社制への移行: 全国7エリアに権限を移管し、地域特性に応じた営業・プライシング戦略で収益性を最大化する。
- 3開発事業の本格再開: 2026年3月期よりファンドやランドセット販売を通じた新規物件供給を再開し、管理物件の平均築年数引き下げを図る。
- 4ZEH比率50%目標: 2029年3月期に建築請負契約におけるZEH(ZEH Oriented含む)比率50%を達成し、脱炭素需要を取り込む。
Recent Highlights · 直近の動向
FY2025営業利益292億円: 前期比25.4%増、売上総利益率17.9%(+1.6pt)と成約家賃単価指数107(+6pt)が収益改善を牽引した。
純利益は前期比57.5%減: 繰延税金資産の取り崩しにより法人税等調整額87億円を計上し、EPS56.22円(前期比-74.69円)に落ち込んだ。
施工不備改修完了宣言: 2024年12月に入居者・建物所有者の協力が得られた明らかな不備の調査・改修対応をすべて完了した。
開発事業の受注急増: 賃貸事業の総受注高が前年同期比520.6%増の36億円となり、アパート建築請負工事の本格再始動を示した。
02
業績推移
売上高
4,318億円▲2.2%FY25
営業利益
292億円▲25.4%FY25
純利益
179億円▼57.5%FY25
利益率推移営業利益率 / 純利益率
営業利益率純利益率
EPS 推移1 株当たり当期純利益 (円)
EPS
03
財務諸表
損益計算書 (PL)
単位: 億円
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 5052 | 4336 | 4090 | 3984 | 4064 | 4227 | 4318 |
| 売上原価 | — | — | — | — | — | — | — |
| 売上総利益 | — | — | — | — | — | — | — |
| 販管費 | — | — | — | — | — | — | — |
| 営業利益 | — | — | — | 17.7 | 98.8 | 233 | 292 |
| 経常利益 | 70.6 | -363 | -342 | -21.5 | 65.3 | 195 | 269 |
| 純利益 | -687 | -802 | -237 | 119 | 198 | 421 | 179 |
貸借対照表 (BS)
単位: 億円 (自己資本比率を除く)。ネット有利子負債 = 有利子負債 − 現金及び預金。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 総資産 | 2918 | 1970 | 1617 | 1454 | 1665 | 2050 | 2166 |
| 純資産 (自己資本) | 813 | 15.9 | 32.8 | 110 | 329 | 717 | 883 |
| 自己資本比率 (%) | 27.9 | 0.8 | 2.0 | 7.6 | 19.8 | 35.0 | 40.7 |
| 現金及び預金 | 830 | 589 | 533 | 440 | 529 | 681 | 871 |
| 有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
| ネット有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
キャッシュフロー (CF)
単位: 億円。FCF = 営業CF − 設備投資。▲はマイナス。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 営業CF | ▲72.1 | ▲516 | ▲408 | ▲44.6 | 105 | 214 | 259 |
| 投資CF | 73.8 | 395 | 118 | 8.9 | 9.1 | 8.5 | ▲6.0 |
| 財務CF | ▲152 | ▲120 | 236 | ▲58.9 | ▲28.2 | ▲71.2 | ▲64.0 |
| FCF | — | — | — | — | — | — | — |
| 設備投資 (CapEx) | — | — | — | — | — | — | — |
| 減価償却費 | — | — | — | — | — | — | — |
1株指標・収益性 (FY25)
株価データは準備中
EPS
56.22
1株純利益 (円)
BPS
—
1株純資産 (円)
ROE
24.6%
自己資本利益率
ROA
8.2%
総資産利益率
PER
—
株価収益率
PBR
—
株価純資産倍率
配当利回り
—
直近 DPS / 株価
成長投資 (FY25)
04
セグメント
セグメント売上構成比営業利益利益率
ElderlyCareBusiness0.0兆3.2%▲0.00兆-5.9%
LeasingBusiness0.4兆96.5%0.04兆9.1%
OtherBusinesses0.0兆0.3%▲0.00兆-219.9%
05
地域別売上
地域別売上データは準備中です。
06
従業員
従業員データ
連結
—人
単体
2,723人
平均年齢
41.0歳
平均勤続
13.0年
単体 平均年収
620万円
連結従業員数 推移
FY21
—
FY22
—
FY23
—
FY24
—
FY25
—
08
配当・株主還元
配当・株主還元
FY25 実績1株配当 (年間)
15.00円+10
配当性向
14.9%
1株配当 推移 (円・生値)
FY24
5
FY25
15
※ 生値。株式分割の遡及調整は未適用。
09
IR資料
IR資料は準備中です。
10
競合比較
競合比較は準備中です。
11
ニュース
関連ニュースは準備中です。