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トーセイ株式会社
トーセイカブシキガイシャ上場不動産業8923EDINET: E04021TOSEI CORPORATION
決算期: 11月期
業種: 不動産業
売上高 (FY25)
947億円
15.20%営業利益 (FY25)
223億円
20.81%経常利益 (FY25)
206億円
18.81%純利益 (FY25)
148億円
23.11%総資産
3074億円
11.06%自己資本比率
30.1%
—ROE
15.3%
1.40%01
企業サマリ
Overview · 事業概要
トーセイは首都圏を主戦場とする独立系総合不動産会社であり、不動産再生・開発・賃貸・ファンドコンサルティング・管理・ホテルの6事業を有機的に組み合わせることで、景気サイクルに対するリスク分散を図りながら持続的成長を実現している。FY2025（2024年12月～2025年11月）は売上高947億円（前期比+15.2%）、営業利益223億円（同+20.8%）と2期連続の過去最高更新となり、ROE15.3%は中期計画目標を上回った。収益の柱である不動産再生事業（売上高392億円）では34棟・105戸のバリューアップ物件を販売し、不動産開発事業（同231億円、+38.5%）では物流施設・賃貸マンション・戸建を多面展開した。安定収益を担うファンド・コンサルティング事業はAUM2兆6,627億円まで拡大し、セグメント利益は前期比+43.1%と高成長を続けた。中期経営計画「Further Evolution 2026」の最終年度（FY2026）には売上高1,229億円・税引前利益220億円・ROE14%を掲げており、配当性向も35%へ段階的に引き上げる方針である。長期ビジョン2032では「多様なソリューション力を持つユニークな不動産ポートフォリオマネージャー」として、グローバルリーチ力の強化と不動産テックの活用も進める。
Business Model · ビジネスモデル
- 1収益源: 売上の約41%を占める不動産再生事業を軸に、開発・賃貸・ファンド・管理・ホテルの6事業が相互補完して利益を積み上げる。
- 2顧客: 国内外の機関投資家・私募ファンド向けアセットマネジメントと、個人・法人向け不動産売買・賃貸・管理サービスを並行提供する。
- 3価値提案: 中古・低稼働不動産を取得・バリューアップして売却・賃貸するストック活用型モデルで、AUM2兆6,627億円の運用基盤も保有する。
- 4コスト構造: 案件ごとに金融機関借入で物件取得費を調達し、ネットD/Eレシオ1.39倍を維持しながら自己資本33.4%の健全財務を両立する。
Risks · リスク要因
- 1金利上昇リスク: 日銀の政策金利引上げで調達コストが増加し、総資産の一定比率を占める有利子負債（ネットD/E1.39倍）が収益・キャッシュフローを圧迫しうる。
- 2不動産市況悪化リスク: 景気後退や地価下落が発生した場合、棚卸資産（仕入物件）の評価損や販売遅延が発生し、流動性リスクが高まる可能性がある。
- 3建築費高騰リスク: 資材・労務費の高止まりにより開発事業のコストが膨らみ、採算確保が困難になるほか、新規仕入競争力も低下する恐れがある。
- 4法規制・許認可リスク: 宅地建物取引業・金融商品取引業・不動産特定共同事業等の多数の許認可を保有しており、法令違反による取消は事業継続に重大な影響を与えうる。
Strengths · 強み
- 16事業ポートフォリオ効果: 変動事業（再生・開発）と安定事業（賃貸・ファンド・管理・ホテル）を組み合わせ、安定事業比率54.4%（営業利益ベース）を達成している。
- 2首都圏特化の物件仕入力: 東京都心・近郊の中小型不動産に精通し、バリューアップ物件34棟・区分105戸を当期だけで販売できる仕入パイプラインを有する。
- 3グローバルAUM運用基盤: AUM2兆6,627億円の不動産ファンド受託残高を持ち、世界の機関投資家ネットワークが案件組成・出口戦略に直結する競争優位となっている。
- 4不動産テック活用: クラウドファンディング・セキュリティトークン・デジタルマッチングで新たな投資家層を開拓し、自社物件の出口戦略を多様化させている。
Strategy · 戦略・今後の展望
- 1中期計画最終年度目標: FY2026に売上高1,229億円・税引前利益220億円・ROE14%・配当性向35%を達成し、長期ビジョン2032の第1フェーズを完遂する。
- 2安定事業の拡大: 不動産賃貸（132棟保有）・ファンドAUM2兆6,627億円・ホテル「トーセイホテルココネ」を順次拡大し、安定事業比率45%以上を維持する。
- 3グローバルリーチ強化: 世界の機関投資家向けアセットマネジメント受託を拡充し、海外資金流入が続く日本不動産市場での案件組成・運用規模を拡大する。
- 4DX・不動産テック投資: クラウドファンディング・セキュリティトークン・AIを活用した物件査定効率化で業務コスト削減と新規顧客獲得を同時に推進する。
Recent Highlights · 直近の動向
FY2025業績過去最高更新: 売上高947億円（前期比+15.2%）・営業利益223億円（+20.8%）・純利益148億円（+23.1%）と全指標で最高値を更新した。
不動産ファンド事業が急拡大: AUMが当期に4,459億円増加して2兆6,627億円となり、セグメント利益は前期比+43.1%の547億円と最高成長率を記録した。
中期計画修正で最終年度売上高を上方修正: 2026年1月に売上高1,229億円（従前1,100億円程度）へ修正し、事業拡大に自信を示した。
首都圏不動産投資市場が過去最高水準: 2025年1月～9月の国内不動産投資額は4兆7,100億円（前年同期比+22%）で東京が世界都市別1位を維持し、事業環境が追い風となっている。
02
業績推移
売上高
947億円▲15.2%FY25
営業利益
223億円▲20.8%FY25
純利益
148億円▲23.1%FY25
利益率推移営業利益率 / 純利益率
営業利益率純利益率
EPS 推移1 株当たり当期純利益 (円)
EPS
03
財務諸表
損益計算書 (PL)
単位: 億円
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 売上高 | 607 | 639 | 617 | 710 | 794 | 822 | 947 |
| 売上原価 | — | — | — | — | — | — | — |
| 売上総利益 | — | — | — | — | — | — | — |
| 販管費 | — | — | — | — | — | — | — |
| 営業利益 | — | — | — | 135 | 163 | 185 | 223 |
| 経常利益 | 121 | 59.0 | 103 | 128 | 153 | 174 | 206 |
| 純利益 | 84.5 | 36.0 | 67.2 | 86.1 | 105 | 120 | 148 |
貸借対照表 (BS)
単位: 億円 (自己資本比率を除く)。ネット有利子負債 = 有利子負債 − 現金及び預金。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 総資産 | 1619 | 1617 | 1950 | 2110 | 2453 | 2768 | 3074 |
| 純資産 (自己資本) | 521 | 517 | 595 | 659 | 738 | 820 | 925 |
| 自己資本比率 (%) | 32.2 | 32.0 | 30.5 | 31.2 | 30.1 | 29.6 | 30.1 |
| 現金及び預金 | 320 | 370 | 336 | 318 | 392 | 349 | 396 |
| 有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
| ネット有利子負債 | — | — | — | — | — | — | — |
キャッシュフロー (CF)
単位: 億円。FCF = 営業CF − 設備投資。▲はマイナス。
| 項目 | FY19 | FY20 | FY21 | FY22 | FY23 | FY24 | FY25 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 営業CF | ▲38.0 | 125 | 9.8 | ▲2.0 | 57.2 | ▲130 | ▲17.4 |
| 投資CF | ▲21.3 | ▲40.5 | ▲154 | ▲90.8 | ▲161 | ▲56.1 | ▲34.9 |
| 財務CF | 114 | ▲34.1 | 110 | 74.8 | 178 | 143 | 99.5 |
| FCF | — | — | — | — | — | — | — |
| 設備投資 (CapEx) | — | — | — | — | — | — | — |
| 減価償却費 | — | — | — | — | — | — | — |
1株指標・収益性 (FY25)
株価データは準備中
EPS
152.18
1株純利益 (円)
BPS
—
1株純資産 (円)
ROE
15.3%
自己資本利益率
ROA
4.8%
総資産利益率
PER
—
株価収益率
PBR
—
株価純資産倍率
配当利回り
—
直近 DPS / 株価
成長投資 (FY25)
04
セグメント
セグメント情報は準備中です。
05
地域別売上
地域別売上データは準備中です。
06
従業員
従業員データ
連結
—人
単体
302人
平均年齢
35.7歳
平均勤続
5.6年
単体 平均年収
944万円
連結従業員数 推移
FY21
—
FY22
—
FY23
—
FY24
—
FY25
—
08
配当・株主還元
配当・株主還元
FY25 実績1株配当 (年間)
100.00円+21
配当性向
37.3%
1株配当 推移 (円・生値)
FY20
19
FY21
38
FY22
51
FY23
66
FY24
79
FY25
100
※ 生値。株式分割の遡及調整は未適用。
09
IR資料
IR資料は準備中です。
10
競合比較
競合比較は準備中です。
11
ニュース
関連ニュースは準備中です。