分譲マンション（新築）の取得にあたり、住宅ローンを利用する世帯の割合は78.8%です。所要資金6,188万円のうち自己資金は平均1,992万円（約32%）で、残りの大部分はローンで賄われています（国土交通省 住宅市場動向調査 令和6年度）。借入タイプは変動型が84.5%を占めており、平均返済期間は33.9年です。 中古マンションでは、自己資金比率が約57%と新築を大きく上回り、ローン利用率は45.5%にとどまります。現金や過去の不動産売却益を充当するケースが多く、新築とは資金調達の構造が異なります。 本ページでは、分譲マンション取得の資金調達構造（自己資金・ローン比率・変動型選択の実態）と、住宅ローン控除・贈与税非課税などの税制優遇を整理します。
新築分譲マンションの所要資金（平均6,188万円）のうち、自己資金は1,992万円（32.2%）で、残りの約68%はローンで調達します。ローン利用率は78.8%と高く、長期のローン（平均33.9年）を組んで取得するのが標準的なパターンです。
中古分譲マンションは所要資金（平均5,214万円）が新築より低い水準ながら、自己資金比率は57.1%と高く、ローン利用率は45.5%にとどまります。住み替えで前の物件の売却益を充てるケースや、資産を取り崩して現金で取得するケースが多く含まれます。取得価格の水準と自己資金比率の違いから、新築と中古ではローンへの依存度が大きく異なります。
令和6年度調査では、新築分譲マンションのローン利用者のうち変動型を選択した比率は84.5%（全国）、96.5%（三大都市圏）でした。三大都市圏ではほぼ全員が変動型を選んでいる計算です。変動型は固定型に比べて適用金利が低いため、毎月の返済額を抑えられる点が選ばれる主な理由です。中古分譲マンションでも変動型の比率は91.4%と高く、マンション取得者全般に変動型が浸透しています。
新築分譲マンションのローン平均返済期間は33.9年（全国）で、30年を大きく超えた長期のローンが一般的です。年間の平均返済額は144.8万円（月換算で約12万円）で、世帯年収に占める返済比率は18.4%です。一般に返済比率が20〜25%を超えると家計への負担が重くなるとされる目安がありますが、調査対象全体の平均は約18%の水準です。ただし、取得価格や世帯年収によって個別の状況は大きく異なります。
「完済できる見通しがある」と回答した世帯は63.6%（全国）で、残りの約36%は「わからない」「難しい」という回答です。変動型金利は、将来の金利動向によって返済額が変動するため、金利が上昇した場合に月々の返済負担が増す可能性があります。金利環境の変化を踏まえ、返済計画の余裕幅を持つことが重要な判断事項となっています。
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用してマンションを取得した場合に、借入残高の一定割合を所得税から控除できる制度です（国土交通省・国税庁）。控除率は借入残高の0.7%で、控除期間は原則13年間です。控除できる年間上限額は、物件の省エネ性能や認定区分（認定長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅など）によって異なります。2024年入居分からは、省エネ性能の高い物件ほど控除対象借入限度額が高く設定されています。購入時に物件の認定区分を確認しておくと、実際の控除額を把握しやすくなります。
父母・祖父母など直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税となります（国税庁）。非課税枠は物件の省エネ性能等に応じて設定されており、一般的な省エネ基準適合住宅等では500万円、認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）等では1,000万円が目安とされています（制度の詳細・適用条件は国税庁の最新情報を参照）。贈与を活用した頭金の充実は自己資金比率を高め、借入額を抑える効果があります。
住宅用マンションの取得には、不動産取得税と登録免許税が課税されます。住宅用の物件については軽減措置が設けられており、新築・中古の別や取得価格に応じて税額が異なります。これらの諸費用は取得時の初期コストに含まれるため、所要資金の試算に組み込んでおく必要があります。各制度の要件・税率・申請手続きは、取得時点の税制に基づき国土交通省・国税庁・各自治体の窓口で確認が必要です。
変動型の選択率が高い主な理由は、固定型に比べて適用金利が低く、毎月の返済額を抑えられることです。長期固定型（フラット35など）は返済期間中の金利が確定するため、月々の返済計画を立てやすい利点がありますが、適用金利水準は変動型より高くなっています。マンション価格が高く、借入額も大きい都市圏ほど、金利の差が毎月の返済額の差に直結するため、変動型を選ぶ傾向が強くなります。
変動型のリスクは、市場金利が上昇したときに返済額が増加する点です。2024年以降、日本銀行の政策金利引き上げを受けて住宅ローンの変動金利も上昇しており、すでに変動型でローンを組んでいる世帯の返済額への影響が注目されています。変動型を選ぶ際は、金利上昇時に返済額が増加した場合の余裕を試算しておくことが重要です。
新築（78.8%）と中古（45.5%）でローン利用率が大きく異なる背景には、取得者の属性と取得動機の違いがあります。新築マンションは一次取得（初めて自宅を購入する世帯）の比率が高く、頭金となる蓄積が少ない世帯が多いため、ローンへの依存度が高くなります。
一方、中古マンションの取得者は40〜50代の比率が高く、住み替えで前の物件の売却益を活用できるケースがあります。すでに住宅ローンを完済した世帯や、資産から一定額を充てられる世帯も多く、現金取得や頭金の割合が大きくなります。また、中古の取得価格が新築より低い水準にあることも、必要な借入額を抑える要因です。ローンを組まずに取得できる水準の物件が中古市場にはより多く存在します。
住宅ローン控除の制度は、2022年の税制改正で控除率が1%から0.7%に引き下げられ、同時に省エネ性能による区分が細分化されました。以前は控除率が高く、低金利ローンでは「ローンを組むと控除が利息を上回る」（いわゆる逆ザヤ）という状況も生じていましたが、現在の制度では控除の仕組みが異なります。
控除対象の借入限度額は物件の省エネ区分（認定長期優良住宅・ZEH水準省エネ・省エネ基準適合・それ以外）によって変わるため、取得する物件が対象区分に該当するか事前に確認する必要があります。認定区分によって、同じ借入額でも年間の控除額が変わります。また、2024年以降は省エネ基準に適合しない物件は控除対象外となるなど、対象範囲も変化しています。取得前に販売事業者や税理士に制度の適用条件を確認しておくことが重要です。
変動金利の上昇傾向は続いており、変動型ローンを利用している世帯の返済負担への影響が出始めています。返済計画の見直しや固定型への借り換えを検討する動きが増える見通しです。金利上昇幅が大きくなれば、高額のローンを抱える新築マンション取得者ほど影響を受けやすく、購入意欲の慎重化につながる可能性があります。
住宅ローン控除の省エネ性能連動の強化と、2025年4月の新築省エネ基準義務化により、物件の性能区分が取得コストの実質負担を左右する要素として定着します。省エネ基準に適合しない物件では控除対象外となるため、今後の新築供給は省エネ対応を前提とした価格設定になります。制度の変化に対応した情報収集と計画の更新が購入者に求められます。
