日本の分譲マンションの価格は上昇が続いています。2025年の全国の戸当り平均価格は6,556万円（前年比+7.8%）で9年連続、1平方メートル当たり単価は104.5万円で13年連続の上昇です。実際の取引価格をもとにした国土交通省の不動産価格指数（区分所有）も、2010年を100として221.2（2025年12月）と2倍を超える水準にあり、同じ指数の戸建住宅（120.5）と比べてもマンションの上昇が際立ちます。本ページでは、価格指数の長期推移と地域別の価格差を整理します。
| 年度 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 値（指数） | 95.80 | 96.20 | 101.90 | 101.10 | 101.20 | 111.30 | 115.60 | 123.80 | 128.80 | 136.60 | 143.60 | 147.70 | 156.10 | 169.70 | 184.50 | 192.90 | 204.20 | 221.20 |
不動産価格指数（区分所有）は、2010年の平均を100として、2013年ごろから一貫した上昇基調に入りました。2020年12月に156.1、2022年12月に184.5、そして2025年12月に221.2へと、10年余りで2倍を超える水準まで上がっています。グラフは各年12月の値を結んだもので、月ごとには上下しながらも、長期では右肩上がりの基調が続いています。
同じ指数で戸建住宅（参考）をみると、2025年12月で120.5です。住宅全体が値上がりするなかでも、マンションの上昇幅が際立って大きいことがわかります。マンションは都市部の限られた用地に建てられ、建築費や地価の上昇が価格に強く反映されやすいことが、戸建住宅との差につながっています。戸建住宅の動向は戸建住宅のページで扱います。
2025年の戸当り平均価格は、全国6,556万円に対し、首都圏は9,182万円と全国を大きく上回り、初めて9,000万円台に乗せました。東京23区は13,613万円とさらに高く、㎡単価でも210.9万円に達しています。
一方、近畿圏は5,328万円で、首都圏との差が大きく開いています。同じ新築分譲マンションでも、立地する地域によって価格水準が大きく異なり、都心の高価格帯と地方圏との二極化が進んでいます。地域ごとの供給と市場の詳しい動きは、地域別市場のページで扱います。
分譲マンションの価格は、戸当り平均で9年連続、㎡単価で13年連続の上昇です。不動産価格指数（区分所有）でみても、2010年の平均を100として2025年12月に221.2と2倍を超えました。
上昇の主な要因は、供給側の費用です。建築費は資材費と人件費の上昇で高止まりし、用地となる都市部の地価も上昇しています。マンションは都市部の限られた用地に建てるため、これらの費用が価格に強く反映されます。加えて、新規の供給が低い水準にとどまっていることも、価格を下支えしています。
需要の面では、都心の物件に富裕層や投資層、共働きの高所得世帯の需要が集まり、高い価格でも契約が続いています。費用の上昇と底堅い需要が重なり、価格の上昇が続く構図になっています。
国土交通省の不動産価格指数で住宅の種類別にみると、価格の上がり方に差があります。2010年を100として、2025年12月にマンション（区分所有）は221.2まで上がった一方、戸建住宅は120.5にとどまっています。住宅全体が値上がりするなかでも、マンションの上昇が際立っています。
差の背景には、立地と用地の事情があります。マンションは駅近など都市部の限られた用地に建てられることが多く、都心の地価上昇が価格に直接反映されやすい構造です。これに対し戸建住宅は、郊外を含む幅広い立地で供給されるため、地価上昇の影響が相対的に小さくなります。
また、超高層マンションのような大規模な再開発物件が都心に集中していることも、マンションの平均的な価格水準を押し上げる要因です。戸建住宅そのものの動向は、戸建住宅のページで詳しく扱います。
価格の上昇は、住宅を取得する世帯の負担を重くしています。首都圏の戸当り平均価格は2025年に9,182万円、東京23区は13,613万円に達し、賃金の伸びを上回るペースで価格が上がってきました。世帯の年収に対する価格の倍率は高まっており、一次取得層には手の届きにくい水準になりつつあります。
一方で、都心の高価格帯には富裕層や投資層、共働きの高所得世帯の需要が底堅く、価格が上がっても契約が続いています。この結果、取得しやすい価格帯を求める層と、高価格帯を取得できる層との二極化が進んでいます。
価格の上昇が続くなかで、新築に手が届きにくい層が中古マンションへ向かう動きも出ています。新築と中古の関係は、新築価格高騰と中古マンションのページで扱います。
2026-2027年は、建築費や地価の高止まりを背景に価格の高水準が続くとみられます。新規供給が低い水準にとどまるなかで、都心の高価格帯への需要は底堅く、価格を下支えします。一方、価格の上昇に対する取得層の反応（買い控え）が、エリアや価格帯ごとの動きを左右します。
中期では、価格の上昇ペースが緩やかになるかが焦点です。賃金の伸びが価格の上昇に追いつかなければ、取得できる層が限られ、需要の裾野が狭まる可能性があります。金利の動向も住宅ローンの負担を通じて取得環境に影響します。
長期では、人口減少と世帯数の頭打ちが住宅需要の基調を決めます。都心の希少な立地は価値を保ちやすい一方、需要の弱い地域では価格の二極化が一段と進む可能性があります。価格指数を読む際は、新築・中古を含む取引ベースの指数と、新築の発売価格とで集計が異なる点を踏まえることが前提となります。
