総合デベロッパーは、マンションや戸建住宅を開発して販売する分譲事業を手がけています。野村不動産の「プラウド」、三菱地所の「ザ・パークハウス」、三井不動産の「パークシリーズ」など、各社が分譲ブランドを掲げて都心や郊外に住宅を供給しており、ブランドの個性と供給エリアに各社の戦略が表れます。
各社の分譲事業の規模を、報告セグメントの売上高でみます。三井不動産の分譲事業は売上高7,293億円で分譲中心の各社では最大、三菱地所の住宅は4,506億円、野村不動産HDの住宅は4,317億円、住友不動産の不動産販売は3,232億円です。これらの売上高は各社の分譲・住宅セグメントのもので、連結全社の売上高や、保有・回転の営業利益とは別の角度の数字です。
なお、東急不動産HD(都市開発3,974億円)などは、分譲を都市開発事業に含めて開示しており、賃貸・開発も含む混合のため、分譲中心の各社とは同じ並びで比べられません。区分の違いは下の表の「対象セグメント」で示しています。各社は分譲ブランドの力と、立地・価格帯の選び方で差別化しています。
「パークホームズ」「パークタワー」「パークコート」などのマンションブランドを展開し、分譲事業の売上高は7,293億円と分譲中心の各社で最大です。都心の高級物件から郊外のファミリー向けまで幅広い価格帯をカバーし、戸建分譲の「ファインコート」も手がけます。
大規模な開発力を生かし、再開発と連動した大型のタワーマンションや、複合開発の一部としての住宅供給も得意とします。賃貸・分譲・商業・物流を組み合わせた総合力の中で、分譲は開発資金を回収しながら利益を生む回転型の柱です。幅広いブランドと供給エリアで、分譲市場での存在感を保っています。
子会社の三菱地所レジデンスが「ザ・パークハウス」ブランドで分譲マンションを供給します。住宅事業の売上高は4,506億円で、都心の一等地を中心とした高級分譲に強みを持ちます。丸の内の賃貸保有で培った都心の立地力を、住宅分譲にも生かしています。
三菱地所は賃貸保有を軸とする会社ですが、住宅分譲も都心の高級物件を中心に展開しています。ブランドの統一感と立地の良さで、購入者からの評価を得ています。賃貸の安定収益に分譲の回転利益を組み合わせる構造の中で、住宅は都心立地を生かした事業として位置づけられています。
分譲マンションの「プラウド」は、総合デベロッパーの分譲ブランドの中でも高い知名度とブランド力を持ちます。住宅事業の売上高は4,317億円で、野村不動産HDは分譲を主力事業に位置づけています。戸建分譲の「プラウドシーズン」も展開し、マンションと戸建の両方で「プラウド」ブランドを育てています。
立地や住戸の質にこだわった商品企画でブランド価値を高め、購入者からの信頼を分譲の強みにしています。分譲は物件の引き渡し時期によって利益が変動しやすい一方、ブランド力に支えられた安定した販売が収益を支えます。都市開発や賃貸・投資運用も手がけながら、分譲を看板事業とする構造です。
「シティタワー」「シティハウス」のブランドで、都心の超高層タワーマンションに強みを持ちます。不動産販売事業の売上高は3,232億円で、賃貸保有を軸とする保有型の会社ですが、分譲でも都心のタワー物件で存在感を示します。
都心の用地を生かした超高層の大規模分譲を得意とし、ランドマークとなるタワーマンションを供給してきました。賃貸オフィスの開発で培った都心の大規模開発のノウハウを、タワーマンションの分譲にも生かしています。賃貸保有を中心としながら、分譲を収益の一翼として組み合わせる経営です。
東京建物は「Brillia」ブランドで都心・近郊にマンションを分譲する準大手で、12月期決算です。1896年創業の歴史を持ち、ビルの賃貸保有とマンション分譲を組み合わせた事業構成です。大手町・八重洲などの再開発で培った立地力を、住宅分譲にも生かしています。
東急不動産HDは「ブランズ」ブランドで分譲を手がけますが、分譲を都市開発事業に含めて開示しており、賃貸・開発も含む混合のため、分譲中心の各社とは同じ並びで比べられません。渋谷や東急沿線の開発と連動した住宅供給が特徴です。各社はブランドと立地で分譲事業の個性を出しています。
分譲事業は、土地を取得してマンションや戸建を開発し、購入者に販売して開発利益を得る「回転型」のビジネスです。販売して得た資金を次の開発に回すため、資産を長く保有し続ける賃貸事業と比べて、投じた資本に対する効率が高くなります。資金を回転させる速さが、分譲事業の資本効率を支えています。
一方で、分譲の利益は物件の引き渡しの時期に左右されます。マンションは完成して購入者に引き渡した時点で売上・利益が計上されるため、大型物件の引き渡しが集中する年は利益が大きくなり、翌年は反動で小さくなるなど、年ごとの変動が出やすいのが特徴です。賃貸の安定収益とは対照的な性格です。
各社は、分譲の回転利益と賃貸の安定収益を組み合わせることで、収益の効率と安定のバランスを取っています。野村不動産HDのように分譲を主力とする会社は資本効率が高くなりやすく、賃貸保有を軸とする会社は安定性が高くなります。分譲の比重をどう設計するかが、各社の収益の性格を決めています。
各社の分譲ブランドには、それぞれの戦略が表れています。野村不動産HDの「プラウド」は、立地や住戸の質にこだわった商品企画でブランド価値を高め、分譲マンションの代表的なブランドとして知名度を築いてきました。ブランド力そのものを分譲の競争力にしています。
三菱地所の「ザ・パークハウス」は都心の高級分譲、住友不動産の「シティタワー」は超高層タワーマンションと、各社が得意とする領域でブランドを育てています。三井不動産の「パークホームズ」「パークタワー」「パークコート」は、価格帯や物件の性格に応じてブランドを使い分け、都心から郊外まで幅広くカバーしています。
ブランドは、購入者からの信頼や安心感につながり、分譲の販売力を支えます。立地・価格帯・住戸の仕様を、ブランドの位置づけに合わせて設計することで、各社は分譲市場での差別化を図っています。ブランドの個性が、各社の分譲戦略の違いを映しています。
分譲事業の利益が年によって変動するのは、マンションの売上・利益が引き渡しの時点で計上されるためです。マンションは開発に数年かかり、完成して購入者に引き渡した時点でまとめて売上が立ちます。そのため、大型物件の引き渡しが集中する年は利益が大きくなり、引き渡しが少ない年は反動で小さくなります。
この変動は、各社の業績を見るうえで注意が必要です。ある年の分譲利益が大きく増えても、それは引き渡しの時期が重なった結果かもしれず、事業の実力がそのまま表れているとは限りません。各社は複数年にわたる開発計画を持ち、引き渡しの時期を平準化することで、変動をならす工夫をしています。
販売の動向は、マンションの価格や供給戸数といった市場全体の状況にも左右されます。マンション市場や戸建市場の全体の動きは、それぞれの市場のテーマとして整理されます。各社の分譲事業は、こうした市場の中で、ブランドと立地を生かして住宅を供給しています。
都心のマンションは、建築費や人件費の上昇を背景に価格が高い水準にあります。各社は立地や住戸の質を高めた物件で、ブランド力を生かした販売を進めています。大型のタワーマンションや再開発と連動した物件の引き渡しが、各社の分譲利益を左右する見通しです。引き渡しの時期によって、年ごとの利益の出方が変わります。
分譲事業では、用地の取得が競争の鍵になります。都心の好立地の用地は限られ、各社が取得を競うため、用地の仕入れ力が分譲の規模を左右します。再開発と連動した住宅供給や、賃貸・商業との複合開発の中での分譲が、各社の事業の重心になる見通しです。ブランド力と用地取得力を併せ持つ会社が優位に立ちます。
人口減少が進む中で、立地による住宅需要の選別が進む見通しです。利便性の高い都心や交通の結節点の住宅には需要が集まる一方、需要の弱い立地は選別される動きが続きます。各社は、立地を厳選した分譲とブランド力で、長期にわたる住宅需要の変化に対応することが課題になります。
