中古住宅の価格は上昇が続いています。国土交通省の不動産価格指数(2010年平均=100)では、区分所有マンション(分譲マンション)が2025年12月に221.24と、住宅総合の145.05や戸建住宅の120.48を大きく上回って推移しています。首都圏(東日本レインズ)の中古マンション成約価格は2025年に5,200万円となり、13年連続で上昇しました。指数は全国・登記をもとにした2010年平均=100の動き、成約価格は首都圏で成立した取引の実額(万円)で、対象とする範囲が異なります。本ページでは両者を分けて整理します。取引の量・件数は市場規模のページで扱います。
| 年度 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 区分所有マンション指数（指数(2010=100)） | 95.77 | 96.20 | 101.93 | 101.08 | 101.21 | 111.26 | 115.63 | 123.82 | 128.78 | 136.64 | 143.63 | 147.73 | 156.08 | 169.74 | 184.47 | 192.90 | 204.16 | 221.24 |
| 前年比 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — |
国土交通省の不動産価格指数(2010年平均=100)で見ると、区分所有マンションは各年12月時点で2008年の約95.77から2025年に221.24まで上昇しました。不動産登記をもとに全国の価格の動きを指数化したもので、特に2013年以降は上昇が続いています。
この指数は価格の「水準」そのものではなく、2010年平均を100としたときの動きの大きさを示します。グラフは各年12月時点の公表値を並べたもので、年平均を計算し直したものではありません。地域や物件ごとの実際の価格は、後述する首都圏の成約価格(実額)で確認できます。
不動産価格指数を住宅の種別ごとに見ると、2025年12月時点で区分所有マンションが221.24と最も高く、住宅総合の145.05、戸建住宅の120.48、住宅地の118.25を上回ります。いずれも2010年平均=100を起点とした同じ指数で、起点が共通のため上昇の程度を並べて比べられます。
中古価格の上昇は、特に区分所有マンションで大きく進んできました。都市部の利便性の高い物件への需要や、建築費・地価の上昇が背景にあります。戸建住宅や住宅地の指数の伸びはこれより緩やかで、住宅のなかでも価格の動きには差があります。
| 年度 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 中古マンション成約価格（万円） | 2,892 | 3,049 | 3,195 | 3,333 | 3,442 | 3,599 | 3,869 | 4,276 | 4,575 | 4,890 | 5,200 |
| 前年比 | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — | — |
首都圏(東日本レインズ)の中古マンション成約価格は、2015年の2,892万円から2025年に5,200万円へと上昇しました。成約㎡単価も2025年に82.98万円となり、価格・㎡単価ともに13年連続で上昇しています(2025年の平均専有面積は62.66㎡で、㎡単価に面積を掛けるとおおむね成約価格と整合します)。前掲の全国の指数(2010=100の動き)に対し、こちらは首都圏で実際に成立した取引の実額です。
この成約価格は、東日本レインズに登録・報告された取引をもとに集計された値です。なお成約件数は集計方法の見直しの影響を受けた年がありますが、本グラフが扱う成約価格はその影響を受けません。地域差が大きいため、首都圏以外の価格水準は異なる点に注意が必要です。
首都圏の成約価格を種別ごとに見ると、2025年は中古マンションが5,200万円(前年比+6.3%)、中古戸建が3,917万円(同-0.8%)、土地(100〜200㎡)が3,970万円(同+4.6%)でした。中古マンションの価格水準と上昇率が他の種別を上回っています。
これらはいずれも東日本レインズに報告された首都圏の実額で、対象範囲が共通のため種別間で比べられます。中古戸建は2025年に小幅の低下となりましたが、2015年の3,011万円からは長期で上昇しています。種別によって価格の動きが異なるため、売却・購入の検討では対象の種別ごとに価格を確認することが欠かせません。
区分所有マンションの不動産価格指数は2025年12月に221.24(2010年平均=100)、首都圏の成約価格は5,200万円まで上昇し、13年連続の上昇となりました。建築費と地価の上昇、低金利の長期化、都市部の利便性の高い立地への需要の集中が重なったことが背景にあります。
新築マンション価格の上昇も中古の価格を押し上げてきました。新築が値上がりすると、相対的に割安な中古に需要が向かい、中古の成約価格も上がりやすくなります。共働き世帯の増加で職住近接が重視され、駅近・都心の物件に需要が集まったことも、マンション価格を押し上げる要因となりました。
戸建住宅や住宅地の指数の伸びはこれより緩やかで、価格上昇は住宅のなかでも区分所有マンションで特に大きく進んできました。種別や立地による差が大きい点が、近年の中古価格の特徴です。
中古価格を示す数字には、集計の対象や基準が異なるものが併存します。不動産価格指数は全国を対象に、不動産登記をもとにした価格の動きを2010年平均=100で表します。首都圏の成約価格は東日本レインズに報告された取引の実額(万円)です。指数は水準そのものではなく動きの大きさを、実額はその地域で実際に成立した価格を示します。
この二つは対象範囲が異なるため、混同したり足し合わせたりはできません。例えば「指数が221.24」と「成約価格が5,200万円」は別の物事を測った数字で、どちらか一方が正しいというものではありません。全国的な価格の動きを追うなら指数、特定の地域で実際にいくらで売買されているかを知るなら成約価格、というように使い分けます。
数字を引用するときは、どの統計の、いつの、どの地域・種別の値かを確認することが欠かせません。範囲の異なる数字を取り違えると、価格の水準や上昇の度合いを読み誤ることになります。
価格は2013年以降に上昇が続いてきましたが、先行きは金利や取得しやすさの動きに左右されます。価格の上昇が続くと、買い手にとっての取得しやすさ(アフォーダビリティ)は下がります。住宅ローン金利が上がれば、月々の返済負担が増え、価格の上昇を抑える方向に働く可能性があります。
一方で、建築費の高止まりや都市部の需要は価格を支える要因です。新築の供給が細るなかで、相対的に手が届きやすい中古への需要は底堅く推移しています。地域や物件種別によって価格の動きは異なり、首都圏のマンションと地方の戸建では事情が大きく違います。
価格と取引の量は別の指標として読み分ける必要があります。価格が上がるほど量(件数)の伸びが抑えられる局面もあり、その関係は市場規模のページで扱う成約件数とあわせて捉えると立体的に理解できます。
建築費の高止まりや都市部の需要を背景に、中古価格は上昇基調が続く見通しです。ただし住宅ローン金利の動きが取得しやすさを左右し、価格の上昇テンポを抑える要因になりえます。指数(全国の動き)と首都圏の成約価格(実額)は引き続き別の指標として読み分ける必要があります。
区分所有マンションと戸建・土地で価格の動きが分かれる状態が続くと見られます。都市部の利便性の高い立地は価格を支えやすい一方、地方では需給の緩みが価格に表れやすくなります。種別・地域ごとに価格を確認する重要性が高まります。
人口減少と空き家の増加は、地域によって価格の二極化を進める要因です。需要の集まる立地と、需要の細る立地とで価格の動きが大きく分かれていきます。価格を読む際は、集計範囲の異なる指数と実額を区別し、量と価格を分けて捉えることが前提となります。
