不動産仲介業界の市場規模・主要企業・動向

不動産仲介の市場は、新築から中古への流通シフトを背景に拡大しています。既存住宅が住宅流通全体に占める流通シェアは2013年の30.8%から2023年に40.4%へ上昇し、全国の指定流通機構(レインズ)への成約報告件数も2005年度の約10.9万件から2024年度に約19.2万件へ増えています。

市場規模は複数の指標で捉える必要があります。国土交通省が推計する既存住宅流通量、レインズの成約報告件数、大手仲介各社の取扱高は、それぞれ集計の対象や基準が異なるため、単純に足し合わせて一つの市場規模とすることはできません。本ページでは、これらを別々の指標として並べて示します。

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中古住宅の価格は上昇が続いています。国土交通省の不動産価格指数(2010年平均を100とする指数)では、マンション(区分所有)が2025年に221まで上昇し、住宅総合や戸建住宅を上回って住宅価格全体を押し上げています。

実額でも、東日本レインズによる首都圏の中古マンション成約価格は2015年の2,892万円から2025年に5,200万円へ上昇し、㎡単価とともに13年連続で前年を上回りました。指数と実額は基準が異なるため、価格の動きは指数(2010年=100)と成約価格の実額(万円)の二つの層で確認できます。

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制度面では、2024年7月の媒介報酬告示の改正で、物件価格800万円以下の低廉な空き家等について媒介報酬の上限が33万円まで認められるようになり、流通が難しかった低価格物件の取り扱いを後押ししています。

国際的にみると、日本の既存住宅流通シェアは40.4%まで上昇したものの、中古取引が住宅流通の大半を占める欧米と比べると依然として低い水準にあります。総務省の住宅・土地統計調査で空き家が2023年に900万2千戸・空き家率13.8%と過去最高になるなか、既存ストックの活用と中古流通の拡大が政策課題となっています。

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不動産仲介は、中古住宅・土地の売買を売主と買主の間で取り次ぎ、成約価格に応じた仲介手数料を収益とする業態です。取り扱う物件は中古マンション・中古戸建・土地に分かれ、売却を依頼された物件は指定流通機構(レインズ)に登録され、業者間で情報が共有されます。

市場は中古への流通シフトを背景に拡大しており、既存住宅流通シェアは2023年に40.4%まで上昇しました。宅地建物取引業者は132,291業者にのぼり、その大半が地域に根ざした中小事業者という、すそ野の広い構造が特徴です。

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大手仲介では、東急リバブルが取扱高2兆2,312億円で首位、三井のリハウス(三井不動産リアルティ)が仲介件数38,103件で首位と、取扱高と件数で首位が分かれています。住友不動産販売(ステップ)や野村の仲介+が続き、これらの多くは総合不動産の傘下の仲介部門です。

一方で、宅地建物取引業者は132,291業者と多く、大手仲介の取扱高は市場全体の一部にとどまります。地域密着の地場専業、ピタットハウスやハウスドゥなどのフランチャイズ網、SUUMO・HOME’S・アットホームといった集客を担うポータルが、それぞれの役割で市場を構成しています。

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仲介の業務は制度と密接に結びついています。媒介報酬には宅地建物取引業法に基づく上限が定められ、2024年7月の告示改正で物件価格800万円以下の低廉な空き家等の上限が33万円まで認められるようになりました。重要事項説明をオンラインで行うIT重説や、契約書面を電子化できるようにした2022年の法改正も進んでいます。

技術面では、AIを用いた価格査定や物件情報のデジタル化が広がり、不動産テックを手がける事業者も参入しています。空き家の増加と中古流通シフトという構造変化のもとで、制度の見直しとデジタル化が業界の環境を形づくっています。

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