賃貸住宅の市場規模は、単一の金額では測りにくく、複数の見方で捉えます。既存の貸家の総量を示す民営借家のストックは2023年に1,568万戸 (全住宅の28.2%)、年間の新規供給を示す貸家の新設着工は2025年度に30.9万戸、企業が受託する管理戸数は大東建託グループが129.4万戸で首位です。これらは集計の取り方が異なるため、合算して一つの市場規模とはしません。
| 年度 | 1993 | 1998 | 2003 | 2008 | 2013 | 2018 | 2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 民営借家ストック（万戸） | 1076.20 | 1,205 | 1256.10 | 1336.60 | 1458.30 | 1529.50 | 1568.40 |
民営借家のストックは、住宅・土地統計調査でみると長期的に増加してきました。1993年の約1076.2万戸から2023年の1568.4万戸へと、30年間で着実に積み上がっています。住宅・土地統計調査は5年ごとの調査で、2023年が最新の確定値です。
民営借家は全住宅の28.2%を占め、借家全体 (1,946万戸) の中核です。ストックは既存の貸家の総量を示すもので、その年に新しく建てられた戸数を示す新設着工とは別の指標です。新規供給が縮小するなかでも、積み上がったストックの管理需要は残ります。
| 年度 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 貸家新設着工（万戸） | 53.80 | 43.10 | 44.50 | 31.10 | 29.20 | 29 | 32.10 | 37 | 35.80 | 38.40 | 42.70 | 41 | 39 | 33.50 | 30.30 | 33.10 | 34.70 | 34 | 35.70 | 30.90 |
| 前年比 | — | -19.9% | +3.2% | -30.1% | -6.1% | -0.7% | +10.7% | +15.3% | -3.2% | +7.3% | +11.2% | -4.0% | -4.9% | -14.1% | -9.6% | +9.2% | +4.8% | -2.0% | +5.0% | -13.4% |
貸家の新設着工は、年間の新規供給を示すフローの指標です。1994年度の約57.4万戸から、近年は30.9万戸 (2025年度) へと縮小しています。前年度の35.7万戸からも減少し、新設住宅全体も1963年以来の低い水準となりました。
着工はストックとは異なり、その年に供給された戸数だけを数えます。人口減少と世帯数の頭打ちを背景に新築の余地が狭まるなか、事業の重心は新しく建てることから、積み上がった既存ストックをいかに管理し運営するかへと移りつつあります。
| カテゴリ | 大東建託G | 積水ハウスG | 大和リビング | レオパレス21 | 東建コーポ | ハウスメイトG | 東急住宅リース | 長谷工ライブネット | 旭化成不動産レジ | スターツアメニティー |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 管理戸数（万戸） | 129.40 | 72.10 | 67.60 | 54.60 | 28.20 | 25.80 | 14.40 | 12.70 | 12.70 | 12.50 |
管理戸数は、管理会社がオーナーから受託している戸数を示す企業ベースの指標です。全国賃貸住宅新聞の2025年管理戸数ランキング (2025年3月末、回答1,069社) では、大東建託グループが129.4万戸で29年連続の首位、積水ハウスグループ72万戸、大和リビング68万戸が続きます。
上位には建築会社系列の管理会社が並びますが、これは管理戸数の順位であって、市場全体が少数の企業に集中していることを示すものではありません。賃貸住宅の管理は多数の中小事業者で構成される分散的な市場で、ランキングは回答した1,069社のなかでの順位です。各社の戸数を足し合わせても業界全体の総戸数にはなりません。
上場各社の売上をみるときは、企業全体の連結売上と、賃貸事業だけの売上を区別する必要があります。最大手の大東建託は、企業全体の連結売上1兆9,847億円のうち、不動産賃貸事業の売上は1兆2,031億円で、残りは建設や開発の事業です。レオパレス21は単身向けサブリースが主軸で、賃貸事業の売上4,169億円が企業全体4,318億円の大半を占めます。
賃貸事業の売上を区分して開示していない企業もあり、表では「—」としています。これらの企業は建築・管理・仲介などを組み合わせた複合的な事業構成で、企業全体の連結売上だけが公表されています。企業全体の売上を「賃貸管理業界の規模」と捉えると、建設や開発を含めて過大に見えるため、事業の性格と合わせて読む必要があります。
賃貸住宅の市場規模には、集計の取り方が異なる複数の数字があります。民営借家のストックは1,568万戸 (2023年) で既存の貸家の総量を、貸家の新設着工は30.9万戸 (2025年度) で年間の新規供給を、管理戸数は大東建託グループ129.4万戸で企業が受託する戸数を示します。
これらは対象が異なるため、合算して一つの市場規模とすることはできません。例えばストックと着工を足すことは、積み上がった総量とその年のフローを混ぜることになり、意味を持ちません。読者が知りたい論点に応じて、適切な数字を選ぶ必要があります。
業界全体の事業規模を売上で捉えたい場合も、企業全体の連結売上には建設や開発が含まれるため、賃貸事業だけを取り出すには各社のセグメント開示を確認する必要があります。賃貸住宅の市場は、単一の金額ではなく、こうした複数の指標を分けて理解するのが実態に即しています。
貸家の新設着工は2025年度に30.9万戸まで縮小し、新設住宅全体も1963年以来の低い水準となりました。人口減少と世帯数の頭打ちを背景に、新築を前提とした事業の余地は狭まっています。
一方で、民営借家のストックは1568.4万戸と大きく、その管理と運営の需要は今後も残ります。事業の重心は、新たに建てることから、既存の物件をいかに埋め、長く使うかへと移りつつあります。管理戸数を持つ事業者ほど、空室対策や管理の効率化で優位に立ちやすい構造です。
新設着工の縮小は、賃貸住宅を建てて一括借り上げするサブリースや、建築と管理を一体で手がける建築会社系列の事業モデルにも影響します。新規供給に依存する部分と、既存ストックの管理で稼ぐ部分のバランスが、各社の今後を左右します。
上場各社の売上を見るとき、企業全体の連結売上と賃貸事業だけの売上は大きく異なります。大東建託は企業全体で1兆9,847億円ですが、不動産賃貸事業は1兆2,031億円で、残りは建設や開発です。レオパレス21のように賃貸事業が主軸の企業もあれば、スターツコーポレーションのように仲介・管理など複数の事業を持つ企業もあります。
企業全体の売上を合計して「賃貸管理業界の規模」とすると、建設や開発を含めて過大になります。賃貸事業の規模を捉えるには、各社が区分して開示するセグメントの売上を見る必要がありますが、区分開示をしていない企業も多くあります。
さらに、管理戸数の上位には大和リビングや積水ハウスグループなど、上場している親会社の非上場子会社も含まれます。企業の規模を、連結売上・賃貸事業セグメント・管理戸数のどの指標で見るかによって、見える序列が変わる点に注意が必要です。
貸家の新設着工は縮小が続く見通しです。建築費や金利の動向が新築の採算に影響し、新規供給は低い水準で推移します。既存ストックの管理戸数は引き続き積み上がり、管理・運営を担う事業者の役割が相対的に大きくなります。
事業の重心が新築から既存ストックの管理・運営へ移る流れが続きます。空室対策やリフォームによる既存物件の付加価値向上、管理戸数の規模を生かした効率化が、各社の競争軸となります。管理戸数の集約 (再編) も進む可能性があります。
人口減少と世帯数の減少が進むなかで、民営借家ストックの総量がいずれ頭打ちから減少へ向かう可能性があります。空き家の増加と、立地や築年数による物件の二極化が進み、管理する戸数の「質」をどう保つかが長期の論点となります。
