賃貸業界の市場規模・主要企業・動向

新設の貸家着工は2025年度に30.9万戸まで縮小し、新設住宅全体も1963年以来の低い水準となりました。人口減少と世帯数の頭打ちを背景に、新築を前提とした事業の余地は狭まっています。一方で、民営借家のストックは1,568万戸と大きく、その管理と運営の需要は今後も残ります。事業の重心は、新たに建てることから、既存の物件をいかに埋め、長く使うかへと移りつつあります。

この局面で事業者が向き合う課題は3つに整理できます。第1は空室対策と稼働の維持で、入居率は委託管理94.2%・サブリース97.0%と高い水準にありますが、地域や築年数による差が広がっています。第2は既存物件の付加価値向上で、リフォームや設備更新、用途転換によって競争力を保つ取り組みです。第3は管理の効率化で、オーナーの委託率が71.2%まで高まるなか、複数物件をまとめて受託し、デジタル化で管理コストを抑える動きが進んでいます。

中期的には、新築供給の縮小を前提に、既存ストックの管理・運営・再生へ事業の軸足が移っていく見通しです。管理戸数の規模を持つ事業者ほど、効率化と空室対策の両面で優位に立ちやすい構造となっています。

サブリースは、事業者がオーナーから賃貸住宅を一括で借り上げ、空室の有無にかかわらず一定の賃料をオーナーへ支払う仕組みです。オーナーにとっては安定した収入と管理の手間の軽減が利点ですが、過去には借り上げ賃料の引き下げをめぐるトラブルが社会問題となりました。これを受けて2020年にサブリース新法 (賃貸住宅管理業法) が施行され、勧誘や契約時の規制が導入されています。

制度施行後の状況をみると、サブリースを手がける事業者で「家主とのトラブルは特にない」と答えた割合は約54%に達し、法施行後の影響として「特に影響はなかった」が42%、「家主とのトラブルの減少」が約14%となっています。規制が一定のトラブル防止につながった一方、契約事務の負担増を指摘する声もあります。代表的な事業者であるレオパレス21は、施工不備問題からの再建途上にあり、管理戸数約54万戸、入居率は期末で87.57%、契約は法人利用が64.6%を占めるまで構成を変えています。

サブリースが持続可能かどうかは、空室リスクを引き受ける事業者の収益性と、オーナーへの説明の透明性にかかっています。借り上げ賃料の設定や見直しの条件をめぐる情報の非対称が課題として残り、制度と各社の運用の両面で、オーナーが納得できる仕組みづくりが問われています。

賃貸仲介は、入居者の部屋探しを仲立ちし、仲介手数料を得るフィービジネスです。集客には入居者の募集とオーナーの獲得という2つの面があります。入居者募集ではSUUMOやLIFULL HOME'Sなどの賃貸ポータルがデジタル集客の中心となり、店舗での対面に加えてオンラインでの問い合わせが一般化しています。

仲介の事業者は再編が進んでいます。大東建託は賃貸仲介専業のハウスコムを株式交換で子会社化する予定で、ハウスコムは上場廃止が見込まれています。スターツコーポレーションはピタットハウスの直営とネットワーク店を展開し、APAMANはアパマンショップのフランチャイズ網を持つなど、各社が規模とネットワークの確保を進めています。人口減少で部屋探しの総数が頭打ちとなるなか、店舗網の効率化とデジタル集客の強化が共通の課題です。

もう一方のオーナー獲得は、管理受託やサブリースの営業にあたる法人向けの集客 (BtoB) です。管理戸数を増やすには、賃貸住宅を持つオーナーや、これから建てる土地所有者へ働きかける必要があり、ここではデータに基づく見込み客の開拓や、営業の専門人材が成果を左右します。入居者向けのデジタル集客と、オーナー向けの法人営業の両輪をどう設計するかが、仲介・管理事業の成長を分ける論点となっています。