賃貸住宅の空室率・賃料｜入居率・滞納・収益性の現状【2026年版】

賃貸住宅の入居率は、委託管理物件で94.2%、サブリース物件で97%と高い水準です (日管協、2023年度)。背景には、賃貸住宅が生活に不可欠な住まいであり、景気変動の影響を受けにくい安定した需要があることがあります。単身世帯の増加や都市部への人口集中も、賃貸需要を下支えしています。

サブリースの入居率が高く出るのは、事業者が空室リスクを引き受ける仕組みのためです。事業者はオーナーから物件を一括で借り上げ、自ら入居者を募集して稼働を高めるため、事業者側の指標としての入居率は高く表れます。

ただし、入居率は全国平均で、実際には立地や築年数で大きく異なります。都市部の築浅物件は高い入居率を保ちやすい一方、人口減少地域や築古物件では空室が増えやすくなります。高い平均入居率の裏で、物件ごとの二極化が進んでいる点に注意が必要です。

IREMの調査 (2024年) では、空室率は関東の区分・単身向けで2%を下回るなど、都市部で低くなっています。NOI率 (純収益の割合) も、一棟・木造の関東で約83%と高い水準です。地域差の背景には、人口と世帯の集中があります。

人口が集中する都市部では、賃貸需要が厚く空室が出にくいため、収益性も安定します。一方、人口減少が進む地方では、賃貸需要の縮小で空室率が上がりやすく、収益性に幅が出ます。同じ物件タイプでも、立地によって収益の安定度が変わります。

投資家やオーナーにとっては、この地域差が物件選びの重要な判断材料です。空室リスクの低い都市部は価格も高く利回りが低めになる一方、地方は利回りが高く見えても空室リスクが大きい、というトレードオフがあります。物件タイプと立地の組み合わせをどう選ぶかが、収益を左右します。

各調査は、賃料が都市部を中心に上昇の動きを示していると報告しています。建築費や金利の上昇が新築の賃料に反映されるほか、都市部での賃貸需要の厚さが、募集賃料を押し上げる要因です。ただし、本ページのデータは単年の調査結果であり、賃料の長期的な推移は時系列のデータで別途確認する必要があります。

賃料の上昇には、入居者の負担という上限があります。家賃が世帯の収入に対して高くなりすぎると、より安い物件への住み替えや、住む地域の変更が起きやすくなります。賃料を上げられるかどうかは、立地や物件の質によって分かれます。

中期的には、人口減少と世帯数の頭打ちが、賃料の上昇を抑える方向に働きます。都市部の好立地物件は賃料を保ちやすい一方、郊外や地方の物件は空室を埋めるために賃料を下げる圧力を受けやすく、賃料の動きも二極化していく見通しです。